In den letzten Jahren war die Einwanderung der Hauptfaktor für die starke Zunahme der Wohnungsnachfrage. Das geht aus einem neuen Bericht des Bundesrats hervor. Diverse Hürden sorgen dafür, dass das Angebot zurzeit der Nachfrage hinterherhinkt.
Was begehrt ist im Leben, ist fast definitionsgemäss knapp. Das gilt zum Beispiel für gute Mitarbeiter, gute Ideen und gute Freunde. Und das galt in jüngerer Zeit offenkundig auch für Wohnungen. Sucht man in der schweizerischen Mediendatenbank nach dem Begriff «Wohnungsknappheit», erscheinen für die letzten drei Jahre fast 5000 Artikel.
Knappheit muss kein Drama sein, wenn man den Begriff als Gegenteil von Überfluss versteht. Denn der Überfluss wäre eine Illustration für Verschwendung. Doch die Politik empfindet die Wohnungsknappheit seit einiger Zeit als Problem. Sinnbildlich dafür stehen steigende Preise, Konferenzen zur Lösungssuche und parlamentarische Vorstösse.
Zwei dieser Vorstösse forderten vom Bundesrat eine Analyse der Ursachen der Wohnungsknappheit sowie Vorschläge für Gegenmassnahmen. Der Bundesrat hat am Mittwoch die verlangte Auslegeordnung geliefert.
Leerstandsquote im langfristigen Normalbereich
Will man das Ausmass der Wohnungsknappheit in eine einzige Zahl pressen, wäre diese Zahl die Leerwohnungsquote. 2024 (Stichtag 1. Juni) betrug diese Quote 1,08 Prozent. Das liegt deutlich unter dem letzten Zwischenhoch von 2020 (1,72 Prozent). In der Langfristbetrachtung ist die gegenwärtige Leerwohnungsquote indes nicht ungewöhnlich (vgl. Grafik). Im Durchschnitt seit 1985 lag diese Quote bei etwa 1,1 Prozent.
Gleichgewicht bei 1,3 Prozent?
Laut Bundesrat bedeuten Leerwohnungsziffern zwischen 1 und 1,5 Prozent «Knappheit». Bei Werten unter 1 ist eher von einem Mangel die Rede. Eine Analyse der Beratungsfirma Wüest Partner von 2023 ortete das Marktgleichgewicht bei einer Leerwohnungsquote von knapp 1,3 Prozent. Gleichgewicht heisst hier, dass die Mietpreise teuerungsbereinigt stabil sind.
Längerfristig sind die Mieten stärker gestiegen als das allgemeine Konsumentenpreisniveau. Doch auch die Löhne sind stärker gestiegen. Seit 1950 schwankt der Anteil der Haushaltsausgaben für den Posten Wohnen und Energie im Durchschnitt meist zwischen 15 und 20 Prozent des Brutto-Haushaltseinkommens. 2022 waren es knapp 14 Prozent. 2024 dürfte es etwas mehr gewesen sein.
Hinter Durchschnittszahlen stecken oft grosse Unterschiede. Ärmere Haushalte geben einen weit höheren Anteil ihres Einkommens für Wohnen und Energie aus (über 30 Prozent), und die Leerwohnungsziffern können je nach Region, Gemeinde oder gar Quartier stark auseinanderliegen. In den begehrten Gebieten sind die Leerwohnungsquoten naturgemäss relativ tief. Dies gilt für die grossen Städte (etwa 0,4 Prozent für 2024), die Agglomerationen der grossen Städte und die Tourismusgemeinden (je etwa 0,8 Prozent).
Druck durch Einwanderung
Der Bundesrat erinnert in seinem Bericht an die grossen Unterschiede zwischen Neumieten und Bestandesmieten. So seien die Neumieten (Angebotsmieten) von 2009 bis 2023 um total fast 24 Prozent gestiegen, die Bestandesmieten dagegen nur um gut 1 Prozent. Die Bestandesmieten sind stärker reguliert, so dass die Vermieter weniger Spielraum für Preiserhöhungen haben.
Die Ursache für die Verknappungstendenz in den letzten Jahren ist zunächst banal: Die Nachfrage ist stärker gestiegen als das Angebot. Als Hauptfaktoren hinter dem Anstieg der Nachfrage seit Anfang der 2010er Jahre nennt der Bundesrat die Einwanderung, den Geburtenüberschuss sowie den Rückgang der Haushaltsgrösse als Folge der Alterung der Gesellschaft, der Individualisierung der Lebensformen und der Wohlstandszunahme.
Auch die Mietzinsregulierung spielt eine Rolle. Wegen der grossen Preisunterschiede zwischen Neumieten und Bestandesmieten lohnt es sich für langjährige Mieter oft nicht, nach dem Auszug der Kinder oder dem Tod des Partners in eine kleinere Wohnung umzuziehen. Laut einer Analyse der Raiffeisen-Gruppe von 2024 braucht ein Drittel bis die Hälfte der Mieter ab Alter 45 «zu viel» Wohnfläche.
In den letzten drei Jahren war die Einwanderung klar der grösste Faktor hinter dem Anstieg der Nachfrage. Steigt die Nachfrage, steigen die Preise – und die Preiserhöhungen sorgen dafür, dass Angebot und Nachfrage wieder ins Gleichgewicht kommen. Diese Theorie aus dem Marktlehrbuch funktioniert in der Praxis längst nicht immer reibungslos. Zum einen braucht es im Wohnungsmarkt Zeit für die Anpassung des Angebots. Der Bundesrat erinnert daran, dass sich der Markt in der zweiten Hälfte der 2010er Jahre abgekühlt habe und es damals gar Befürchtungen über einen Wohnungsüberschuss gegeben habe.
Doch weshalb hat das Angebot bis 2024 nicht genügend auf den Nachfragedruck reagiert? 2024 wurden laut Schätzung der Zürcher Kantonalbank (ZKB) 44 000 Wohnungen neu erstellt, was deutlich unter den Spitzenwerten in der zweiten Hälfte der 2010er Jahre von jeweils über 50 000 liegt. Für 2025 prognostiziert die ZKB aufgrund der Entwicklung der Baubewilligungen, dass nur etwa 42 000 neue Wohnungen gebaut werden. Der Bundesrat rechnet denn auch «vorderhand» mit einer weiteren Verknappung der Wohnungen.
Höhe Hürden für Bauprojekte
Der Wohnungsmarkt ist weit von einem freien Markt entfernt. Zu den Behinderungen zählen Mietpreisregulierungen (welche die Knappheitssignale des Preises dämpfen), die Verknappung des Baupotenzials durch Zonenplanung und die Hindernisse für Projekte der Bauverdichtung durch langwierige Bewilligungsverfahren einschliesslich häufiger Beschwerden. Der Bundesrat weist auf einen Zielkonflikt zwischen Politik und Marktakteuren hin. Die Politik will die Zersiedlung bremsen und dafür die Verdichtung in bestehenden Bauzonen ermöglichen – doch für Bauherren sind Verdichtungsprojekte mühseliger als das Bauen auf der grünen Wiese.
Der Bundesrat liefert in seinem Bericht keine neuen Rezepte. Er verweist auf den Aktionsplan, den vor Jahresfrist ein runder Tisch mit zentralen Akteuren des Wohnungswesens unter der Leitung von Wirtschaftsminister Guy Parmelin produziert hat. Viele der diskutierten Massnahmen sind in der Zuständigkeit der Kantone und Gemeinden. Ein Fokus liegt auf dem Abbau von Hindernissen für Bauprojekte. Zu den genannten Stichworten zählen etwa höhere Ausnutzungsziffern in Bauzonen und Erleichterungen bei der Durchmischung von Arbeits- und Wohnzonen. Ein breites Anliegen ist auch die Beschleunigung von Baubewilligungsverfahren. Dieses Frühjahr soll eine erste Umfrage bei den Teilnehmern des runden Tisches eine Wasserstandsmeldung zur Umsetzung von Massnahmen liefern.
