Der Zinssatz für zehnjährige Festhypotheken fällt unter die 2-Prozent-Grenze. Das dürfte die Nachfrage am Markt für Wohneigentum befeuern. Gebaut wird aber immer noch zu wenig.
Gute Nachrichten für Schweizer Eigenheimkäufer: Die Inflation ist weltweit auf dem Rückgang. Dank einer weniger heisslaufenden Konjunktur in den Vereinigten Staaten sind die Kapitalmarktzinsen auf breiter Front gefallen. Als Reaktion haben die Banken und andere Hypothekargeber die Zinsen für Immobilienkredite bereits deutlich gesenkt.
Für eine zehnjährige Festhypothek zahlt man laut der Vergleichsplattform Hypotheke.ch im Marktdurchschnitt noch 1,9 Prozent. Das ist so günstig wie seit 2022 nicht mehr und entspricht einem Rückgang von fast einem Prozentpunkt gegenüber August 2023.
Laut dem Hypothekenexperten Florian Schubiger haben die Kreditgeber Spielraum für weitere Senkungen. Etliche Finanzinstitute hätten erst einen Teil der günstigeren Finanzierungsbedingungen an den Kapitalmärkten an die Kunden weitergegeben. Es gibt grosse Unterschiede.
Nicht nur die Zinsen für Festhypotheken, auch die Zinsen für Saron-Geldmarkthypotheken befinden sich im Sinkflug. Diese sind an den Leitzins der Schweizer Nationalbank (SNB) gekoppelt. Ökonomen rechnen im September mit einer weiteren Senkung des SNB-Leitzinses auf 1 Prozent. Damit würden die Zinsen für Saron-Hypotheken deutlich unter 2 Prozent fallen.
Eine über zweijährige Phase mit erhöhten Hypothekarzinsen geht – für den Moment – zu Ende.
Die Preise bewegten sich seitwärts
Begonnen hatte sie im zweiten Halbjahr 2021, als die Inflation weltweit aufflammte und die Kapitalmarktzinsen in die Höhe schnellten. Die Zinsen für zehnjährige Festhypotheken stiegen bis im Oktober 2022 auf über 3 Prozent an. Im historischen Vergleich war das zwar immer noch moderat. Viele Schweizer mussten sich in dieser Zeit trotzdem genau überlegen, ob sie sich den Traum vom Eigenheim noch erfüllen können.
Die höheren Zinsen konnten im Einzelfall über die gesamte Kreditlaufzeit zu Mehrkosten in der Höhe von Zehntausenden Franken führen, was die Nachfrage nach Wohneigentum dämpfte. Die Preise für Eigenheime bewegten sich seitwärts.
Das könnte sich nun wieder ändern. Die Rückkehr zu tieferen Hypothekarzinsen macht es finanziell wieder interessanter, ein Eigenheim zu kaufen – und lässt manche Immobilienbesitzer auf ein Comeback des Booms am Markt für Wohneigentum hoffen.
So verfehlt ist diese Hoffnung nicht. Die Preise dürften wieder stärker steigen. Allerdings werde der Effekt nicht sofort eintreten, sagt der Experte Schubiger: «Von der Planung bis zum Kauf einer Immobilie dauert es ein halbes Jahr und mehr. So lange dauert es auch mindestens, bis Zinsänderungen in den Preisen sichtbar werden.»
Claudio Saputelli, Anlagechef für Immobilien bei der UBS, sagt, es wäre ein Fehler, jetzt «mit einem unglaublichen Anstieg der Preisdynamik» zu rechnen. Doch auch er geht davon aus, dass die Preise von Wohneigentum real weiter steigen werden. Das Potenzial nach oben sei aber limitiert.
Schon jetzt bewegten sich viele Hypothekarnehmer mit ihren Einkommen an der oberen Grenze dessen, was sie sich leisten könnten. Auch die Hypothekargeber hätten die Tragbarkeitsauflagen bei der Kreditvergabe bis aufs Maximum ausgereizt. Für stärkere Preissteigerungen wäre laut Saputelli eine deutlich stärkere Konjunktur notwendig. Danach sehe es derzeit aber nicht aus.
Eine grosse Hoffnung lautet auch, dass die gesunkenen Hypothekarzinsen die Bautätigkeit in der Schweiz positiv beeinflussen könnten. Aufgrund der hohen Nettozuwanderung aus der EU ist der Wohnraumbedarf gross, die Leerstände sind tief. Trotzdem wird immer noch zu wenig gebaut.
Im besten Fall bewegt der Zinsrückgang professionelle Investoren wie Pensionskassen dazu, Bauprojekte wieder aufzunehmen, die sie in den vergangenen Jahren auf Eis gelegt haben. Zur Planungsunsicherheit trug damals neben der ungewissen Zinsentwicklung auch die Teuerung bei Baumaterialien bei. Es war fast unmöglich, grössere Projekte finanziell verlässlich zu planen.
Diese Phase ist zum Glück vorbei. Der UBS-Ökonom Saputelli rechnet aber nicht damit, dass die Bautätigkeit wieder das gleiche Niveau erreicht wie vor 2021, als sich die Leitzinsen im negativen Bereich bewegten. «Auf dieses Extrem kommen wir nicht mehr so schnell.»
Bald wieder höhere Zinsen?
Die UBS hält es auch für möglich, dass die Kapitalmarktzinsen und damit auch die Zinsen für Festhypotheken in den kommenden zwölf Monaten wieder leicht ansteigen.
Aus Sicht von Hypothekarnehmern hält die Grossbank aufgrund der derzeit inversen Zinskurve die zehnjährigen Festhypotheken für die günstigste Finanzierungsvariante. Dasselbe gelte für ein Hochzinsszenario. Tendiere der Leitzins allerdings bald wieder gegen null, fahre man mit einer Saron-Geldmarkthypothek am besten.
Florian Schubiger hält Festhypotheken ebenfalls für opportun und empfiehlt angehenden Hypothekarnehmern, auch Angebote bei Pensionskassen und Anlagestiftungen einzuholen. Diese gewährten besonders Kunden mit einer tiefen Belehnung und einem guten Verhältnis von Einkommen und Wohnkosten teilweise hohe Nachlässe bei den Zinsen. Schubiger betont aber auch, man solle jetzt nicht überstürzt eine Immobilie kaufen, nur weil man diese vergleichsweise günstig finanzieren könne.
