Wenn die Zinsen sinken, erlebt ein Segment regelmässig einen wahren Boom: die Schweizer Immobilienfonds. Anleger pumpen Milliarden in diese sicheren Häfen. Doch was, wenn die Zinsen steigen?
Banken und Berater raten zurzeit immer öfter zu Immobilienfonds – die vermeintlich sicheren Gewinner in Zeiten niedriger Zinsen. Denn Obligationen bringen kaum noch Ertrag, und die Inhaber von Kontoguthaben gehen nahezu leer aus. Immobilienfonds locken mit attraktiveren Ausschüttungen von etwa zwei bis drei Prozent und scheinbarer Stabilität. Aber wissen Sie, was Sie da kaufen?
Die Immobilienfonds sind längst kein Schnäppchen mehr. Das sogenannte «Agio» ist deutlich gestiegen. Gegenwärtig liegt es durchschnittlich bei gut 36 Prozent. Damit ist der Preisaufschlag an der Börse gegenüber dem Wert der zugrunde liegenden Liegenschaften gemeint. Bei einigen Fonds, wie etwa dem Swisscanto Ifca oder dem CS Siat, liegt der Aufpreis sogar bei über 50 Prozent! Das heisst, Sie kaufen Fondsanteile weit über ihrem inneren Wert.
Aber wie funktioniert das mit dem «Agio»? Manche Experten meinen, die Zahl sei zu relativieren. Denn zum Teil würden bei diesen Berechnungen latente Steuern einberechnet, die rein theoretisch seien. Hört sich kompliziert an? Genau das ist der Punkt. Viele Anleger dürften diese Feinheiten nicht verstehen und kaufen blind.
Was macht die Bank mit Ihrem Geld?
Vor allem Private entscheiden sich mangels Fachwissen oder aus Zeitgründen dafür, die ganze Vermögensverwaltung ihrer Bank anzuvertrauen. Das klingt zunächst vernünftig – schliesslich sind das Profis. Doch sind Sie sicher, dass die Bank stets in Ihrem besten Interesse handelt? Allzu oft landen hauseigene und teurere Fonds in den Portfolios der Kunden. Haben Sie sich schon einmal erklären lassen, warum genau diese Fonds gewählt wurden? Wissen Sie, wie hoch die Kosten sind und ob die Titel ausreichend diversifiziert sind? Fragen Sie nach, denn es geht um Ihr Geld.
Weiter werden diese Anlagen gerne als solide und risikoarm verkauft. Doch viele Anleger übersehen, wie stark die Kurse dieser Fonds auf Veränderungen bei den Zinsen reagieren – und wie irrational Märkte manchmal sein können.
Risiko eines Kursverlustes
Derzeit liegen die Preise fast wieder auf dem Rekordniveau von Ende 2021. Damals hatten wir allerdings eine Ausnahmezeit mit negativen Zinsen von –0,75 Prozent. Auch wenn die heutigen Bedingungen mit tiefen Zinsen und starker Nachfrage nach Wohnimmobilien vielversprechend wirken – es braucht wenig, damit die Börse diese Gewinne wieder zunichtemacht. Ein Anstieg der Zinsen in den USA oder ein allgemein höheres Renditeniveau könnten den Markt schnell unter Druck setzen. Im Jahr 2022, als die Zinsen in der Schweiz anstiegen, mussten Anleger Einbussen von rund 15 Prozent hinnehmen.
Wenn Sie jetzt ins Grübeln kommen, ist das gut! Immobilien sind langfristig interessant, aber kein Selbstläufer. Wer nicht versteht, was er kauft, und der Bank blind vertraut, könnte am Ende enttäuscht werden.
