Die Zinsen auf Sparkonti sind immer noch lächerlich gering. Deutlich mehr Ertrag versprechen Immobilienfonds an der Börse – solche mit Büro- und Geschäftsimmobilien schütten jährlich sogar rund 4 Prozent aus.
Für viele Anleger ist die Ausgangslage höchst unbefriedigend: Die Banken zahlen auf Sparguthaben nur etwa 0,3 bis 0,5 Prozent Zins. Doch es gibt Alternativen. Eine davon: Schweizer Immobilienfonds mit dem Fokus auf Büro- und Geschäftsliegenschaften bringen jährlich durchschnittlich 4 Prozent ein.
Fangen wir mit den Basics an: In den letzten zwanzig Jahren verzeichneten Immobilienfonds eine jährliche Performance von 4,9 Prozent. Im Vergleich zu Aktien ist dies zwar etwas weniger, jedoch ist die jährliche Volatilität nicht einmal halb so gross wie bei Aktien.
In den Portfolios finden sich ertragsstarke Liegenschaften: Der Fonds Interswiss der CS ist zum Beispiel mit dem Areal Sihlcity in Zürich Eigentümer eines voll vermieteten Projekts. Der Fonds UBS Sima hat mit dem Claraturm in Basel einen erfolgreichen Neubau realisiert. Und Swiss Prime Site, die grösste Aktiengesellschaft in diesem Segment, besitzt Objekte an Toplagen wie den Prime Tower in Zürich oder den Messeturm in Basel.
Immobilien schützen gegen Inflation
Die Fondsbranche wirbt mit dem Argument des Inflationsschutzes, gerade bei Büroimmobilien. «Die Mieten sind in der Regel zu hundert Prozent an die Teuerung gekoppelt», erklärt der Fondsmanager Roger Hennig von Schroder Investment Management. Im Übrigen seien Mietzinserhöhungen «weniger politisiert» als bei Wohnungsmieten.
Die Fonds mit Kommerzliegenschaften sind auch deshalb verlockend, weil die Börsenbewertungen so attraktiv sind wie seit zwanzig Jahren nicht mehr. Jedenfalls kommt man zu diesem Schluss, wenn man den Börsenkurs dem Net Asset Value (NAV) gegenüberstellt. Der NAV entspricht dem unabhängig geschätzten Wert der Fondsliegenschaften. Die Fachleute sprechen von einem sogenannten Disagio. Oder einfacher ausgedrückt: Der Anleger zahlt an der Börse weniger für einen Fondsanteil, als wenn er die gleichen Liegenschaften am Markt kaufen würde.
«Abwertungen übertrieben»
Für Johannes Schwab, Portfoliomanager bei Swiss Finance & Property, sind die Kommerzimmobilien auf jeden Fall einen Kauf wert: «Die tiefen Bewertungen an der Börse schiessen eindeutig über das Ziel hinaus.» Für ihn bieten sie klar eine Gelegenheit, sich zu einem guten Preis an ertragssicheren Immobilienportfolios zu beteiligen. Natürlich müsse man sich die einzelnen Fonds genauer anschauen.
So weist zum Beispiel der Schroder ImmoPlus kein Disagio auf, während der Helvetica Swiss Commercial mit Gewerbeimmobilien mehr als 30 Prozent unter dem NAV notiert. Kein Wunder, denn der Schroder ImmoPlus besitzt vornehmlich Immobilien im Central Business District (CBD) von Zürich und Genf. An Citylagen ist die Nachfrage nach guten Büros unverändert stark. Andere Fonds schneiden weniger gut ab, weil ihre Immobilien schlechter positioniert sind oder weil sie höhere Zinsen für Bankdarlehen zahlen müssen.
Sind diese Fonds aber auch verlässlich, was die längerfristige Wertentwicklung betrifft? Letztes Jahr – im Zeichen höherer Zinsen – kamen Büroimmobilien unter Druck, weit stärker als solche mit Wohnnutzungen. Der Experte Johannes Schwab geht davon aus, dass die Börsenkurse Boden gefunden haben: «Die unabhängig vorgenommenen Bewertungen der Fondsliegenschaften haben bis jetzt nur zu moderaten Abwertungen geführt.» Der Experte begründet dies damit, dass Wertkorrekturen infolge höherer Zinsen teilweise durch verbesserte Mieterträge aufgefangen werden können.
UBS-Analyst: «kaufen»
Für Maciej Skoczek, Immobilienökonom bei der UBS, sind Immobilienfonds einen Kauf wert: «Wir empfehlen allgemein, die Allokation in diesem Bereich zu erhöhen.» Die UBS unterscheidet bei dieser Empfehlung allerdings nicht zwischen Wohn- und Geschäftsimmobilienfonds. Skoczek hält trotz höherer Bewertung den Wohnungsmarkt für aussichtsreicher.
Doch er führt auch Argumente an, die für die Kommerzfonds sprechen – nämlich die attraktiven Ausschüttungen. Ob die Bewertungen der Fondsanteile stabil bleiben oder nicht, hängt laut dem Experten unter anderem von den Zinsen ab. Maciej Skoczek hält dazu fest: «Die für dieses Jahr erwarteten Zinssenkungen der SNB werden bei den Bewertungen etwas Druck wegnehmen.» So sind die Immobilienfonds eine Option für alle, die einen längeren Anlagehorizont haben und mehr wollen als den Minizins auf dem Sparkonto.
Ein Artikel aus der «NZZ am Sonntag»
