Kotierte Immobilienanlagen: ein solider Baustein für das Portfolio

Kotierte Immobilienanlagen sind eine beliebte Anlageklasse bei institutionellen Investoren. Wenn man als Schweizer Privatanlegerin oder Privatanleger einen Teil der Ersparnisse monatlich diszipliniert in ein diversifiziertes Portfolio mit unterschiedlichen Anlageklassen investieren möchte, wird man früher oder später mit der Frage konfrontiert, wie der Portfoliobaustein für Immobilien aussehen sollte.

Im Gegensatz zu institutionellen Anlegern können Privatanleger nur kotierte Anlagevehikel nutzen. Diese können zwar kurzfristig stärker schwanken als nicht-kotierte Vehikel. Die gute Nachricht ist jedoch, dass kotierte und nicht-kotierte Anlagen über längere Zeiträume hinweg ähnliche Renditen erzielen.

Langfristig orientierte Privatanleger sollten daher die gleichen Grundsätze bei Investitionen im Immobiliensektor anwenden wie professionelle Investoren wie zum Beispiel Pensionskassen oder Family Offices. Gemäss regulatorischen Auflagen dürfen Pensionskassen bis zu 30% ihrer Gesamtanlagen in Immobilien investieren, wobei maximal ein Drittel davon im Ausland angelegt werden darf. Die Immobilienquote der meisten Pensionskassen liegt zwischen 15 und 30%. Auch für Privatanleger ist eine Immobilienquote in diesem Bereich für zielführend.

Ansprechende Performance

Hat man sich einmal entschieden, einen bestimmten Teil des Portfolios im Immobiliensektor zu investieren, stellt sich als nächstes die Frage, ob man ausschliesslich im Heimmarkt bleiben oder sein Exposure international diversifizieren soll.

Über einen längeren Zeitraum haben sowohl Schweizer als auch international kotierte Immobilienanlagen historisch solide Renditen erzielt. Wie die folgende Grafik illustriert, weisen kotierte Schweizer Immobilienfonds über die letzten zwanzig Jahre eine ansprechende Rendite von 5,3% aus, und dies bei entsprechend geringer Volatilität.

Angesichts der Tatsache, dass der internationale Immobilienmarkt im gleichen Zeitraum verschiedene Krisen durchlief, mag es vielleicht überraschend, dass ein Investment in ein global diversifiziertes Portfolio von Real Estate Investment Trusts (REITs) in Dollar gerechnet mit 5,6% pro Jahr sogar eine leicht bessere Rendite erzielt hat.

Für Schweizer Investorinnen und Investoren müssen bei Anlagen in Fremdwährungen jedoch die Kosten für die Währungsabsicherung berücksichtigt werden. Nach Abzug dieser Kosten ergibt sich immerhin noch eine jährliche Rendite von 3.9% in Franken über die letzten zwanzig Jahre. Folglich haben die Kosten für die Währungsabsicherung jährlich etwa 1,8 Prozentpunkte der Rendite im Ausland aufgezehrt.

Internationale Immobilien sind attraktiv bewertet

Die internationalen Märkte für Immobilienanlagen hatten in den letzten Jahren mehrere Schocks zu verkraften. Den stärksten Rückschlag hatte die globale Finanzkrise von 2008/09 verursacht, aber auch im Zug der Eurokrise, der Brexit-Abstimmung, der Covid-Pandemie und zuletzt des Inflationsanstiegs von 2022/23 kam es zu bedeutenden Korrekturen, die folglich auch zu deutlichen Kursabgaben bei REITs führten.

Im Umfeld der jüngsten Korrektur ist der globale REIT-Index mit Absicherung in Schweizer Franken auf den Stand von 2016 zurückgefallen. Einerseits bedeutet dies, dass Anleger auf acht verlorene Jahre für kotierte Auslandsimmobilien zurückblicken. Andererseits ist das Niveau der Bewertungen heute dadurch aber deutlich attraktiver als auf dem Allzeithoch von 2021.

Höhere Inflation und höhere Zinsen haben in den vergangenen Jahren in den direkten Immobilientransaktionsmärkten vieler Länder zu einem signifikanten Anstieg der Nettorenditen geführt. Die Nettorendite reflektiert das Verhältnis zwischen Nettoertrag und Kaufpreis. Analog zu Aktien kann sie als inverses Kurs-Gewinn-Verhältnis interpretiert werden.

Während die Nettorenditen für Immobilien bester Qualität (Prime) in den Schweizer Transaktionsmärkten nur um 25 bis 50 Basispunkte gestiegen sind, hat sich in Europa und in den USA eine Korrektur von 150 bis 200 Basispunkten abgespielt.

Diese Bewegungen im Ausland waren besonders ausgeprägt im Bereich Büroliegenschaften, wo die Krise noch länger anhalten könnte. Aber auch Sektoren, die durch ein starkes Cashflow-Wachstum und durch eine robuste Nachfrage charakterisiert sind wie Logistik- oder Wohnimmobilien, haben eine Korrektur erfahren, da Investoren im veränderten Zinsumfeld höhere Renditen forderten.

Diversifikation zahlt sich aus

Wir denken, dass der grösste Teil dieser Bereinigung abgeschlossen ist, und empfehlen institutionellen Anlegern, die wir beraten, über nicht-kotierte Immobilienanlagen wieder Kapital im Ausland anzulegen, d.h. die internationalen Immobilienquoten zu erhöhen.

Auch Privatanlegern würden wir empfehlen, internationale Immobilienanlagen als Teil des Bausteins Immobilien im Portfolio zu berücksichtigen. Zwar wären Investoren auch ohne internationale Anlagen in den letzten Jahren gut gefahren, und es lohnt sich, Schweizer Immobilien aufgrund der Stabilität und der Safe-Haven-Funktion der Schweiz als bedeutenden Portfoliobaustein zu halten.

Der Aspekt der Diversifikation, die internationale Anlagen ermöglichen, dürfte über die nächsten zehn Jahre aber an Bedeutung gewinnen. Um sich an einer einfachen Regel zu orientieren, empfehlen wir, ein Viertel bis ein Drittel der Immobilienanlagen im Ausland zu halten.

Schweizer Immobilienfonds werden die über die letzten zwei Jahrzehnte erzielten Anlagerenditen von gut 5% pro Jahr kaum mehr erreichen. Mittelfristig erscheint eher eine Rendite von 2% bis 4% pro Jahr realistisch. Auch bestehen bedeutende Unterschiede: Einerseits gibt es weiterhin Fonds, die ihre Portfolios sehr aggressiv bewertet haben und bei der nächsten Inflationswelle deutliche Korrekturen erleben werden. Andererseits gibt es aber auch gute Anlagemanager mit einem konservativen Ansatz, weshalb der Schweizer Immobilienindex unserer Meinung nach nur eine leichte Überbewertung anzeigt.

Im Vergleich dazu hat die stärkere Korrektur im Ausland wieder zu attraktiveren Bewertungsniveaus geführt. Nach Abzug der Fremdwährungskosten erachten wir für die nächsten drei Jahre Anlagerenditen von 4% bis 6% p.a. als realistisch, auch wenn die Unsicherheit aufgrund der geopolitischen Lage aktuell hoch bleibt. Zudem dürfte es bedeutende Unterschiede in der Performance zwischen verschiedenen Ländern und Sektoren geben.

Von Zukunftstrends profitieren

Ein Engagement im Ausland diversifiziert das Portfolio nicht nur hinsichtlich geografischer Aspekte. Internationale Immobilienmärkte sind auch stärker segmentiert und ausdifferenziert als der Schweizer Markt. Möchte man Megatrends wie die Entwicklung des Onlinekonsums, künstliche Intelligenz, Forschungsthemen und die Alterung der Gesellschaft im Immobilienportfolio abbilden, führt kein Weg an Auslandsimmobilien vorbei.

Spezialisierte REITs, die sich auf Sektoren wie Life Science, Self-Storage, Medical Offices, Vermietung von Einfamilienhäusern und Studentenheime fokussieren, existieren im Ausland, sind aber in der Schweiz nicht zu finden.

Die folgende Abbildung zeigt, dass ein passives Portfolio, das zu einem Viertel auf dem globalen Index und zu drei Vierteln auf dem Schweizer Index basiert, nicht nur eine besser diversifizierte Allokation ermöglicht, sondern auch Engagements in Sektoren, die von Zukunftstrends profitieren. Zu betonen ist ebenfalls, dass der vor allem international im Fokus verschiedener Risiken stehende Bürosektor in einem solchen, gut austarierten Portfolio nur 10% der Anlagen einnimmt.

Fazit

Ein Ansatz, bei dem jeden Monat konsistent ein Teil der Ersparnisse nach disziplinierten Massstäben in Immobilien angelegt wird, ist sinnvoll. Wir empfehlen privaten Anlegern, ein Fünftel bis ein Viertel der Ersparnisse in kotierte Immobilienanlagen zu investieren.

Aufgrund der Werthaltigkeit und der geringen Schwankungen sollten Schweizer Immobilien die Kernallokation einnehmen. Es ist jedoch ratsam, einen Teil auch im Ausland zu investieren, da dort aktuell attraktivere Bewertungen zu finden sind. Auch eröffnet sich dadurch die Möglichkeit, in zukunftsweisende Sektoren zu investieren, die in der Schweiz nicht zugänglich sind.