Die geplante Fusion der UBS-Immobilienfonds mit denjenigen der früheren CS wirbelt den Markt kräftig auf. Während einige Fonds an der Börse plötzlich zulegen, drohen andere abzustürzen.
Noch dieses Jahr stehen bei den Schweizer Immobilienfonds gewichtige Änderungen an. Das Segment mit einer Marktkapitalisierung von rund 71 Milliarden Franken ist derzeit besonders im Fokus und verzeichnete letztes Jahr einen starken Zuwachs und steigende Börsenkurse.
Es sind vor allem die tiefen Zinsen, die Immobilienfonds attraktiv machen. Mit Dividendenrenditen, die rund zwei Prozentpunkte über zehnjährigen Bundesobligationen liegen, sind sie ein sicherer Hafen für Investoren (siehe Grafik). Doch die angekündigten Fusionen der Credit-Suisse- und UBS-Fonds bringen Unsicherheit in den Markt.
UBS plant umfassende Konsolidierung
Am 7. November teilte das UBS-Fonds-Management mit, dass von den insgesamt 13 Immobilienfonds aus der Fusion mit der Credit Suisse nur 8 übrig bleiben sollen.
Die UBS will folgende Fonds zusammenlegen:
- vier Fonds mit Wohnimmobilien (CS REF Living Plus, UBS Direct Residential, Residentia und CS REF Hospitality),
- zwei Fonds mit gemischten Nutzungen (CS REF Green Property und UBS Direct Urban),
- zwei Fonds mit kommerziellen Immobilien bzw. Gewerbeliegenschaften (UBS Swissreal und CS REF Interswiss).
Mit dieser Zusammenlegung wird die Grossbank UBS zu einem dominierenden Spieler, der fast die Hälfte des Marktes kontrolliert. Vor allem hätten die neuen sehr grossen Immobilienfonds ein deutlich höheres Gewicht im entsprechenden Index für Schweizer Immobilienfonds an der Börse (SWIIT).
Gewinner und Verlierer bei den Anlegern
Solche Fusionen sind ein komplexes Unterfangen. Wie die Fondsanteile getauscht werden, hängt vom inneren Wert der Fonds ab, dem Net Asset Value (NAV). Der NAV entspricht etwas vereinfacht gesagt dem aktuellen Wert der Immobilien im Fonds.
An der Börse werden die Fondsanteile aber oft deutlich über diesem Wert gehandelt, mit einem sogenannten Agio von teilweise 30 Prozent oder mehr. Wenn sich die Anleger rational verhalten, müssten sich die Bewertungen bis zum Stichtag der Fusion angleichen.
Die Brisanz liegt darin, dass Fonds mit hohen Bewertungen plötzlich dem Risiko von Kursverlusten ausgesetzt sind. Umgekehrt könnten Fonds, die schlecht laufen, Aufwind bekommen.
Gleich nach der Ankündigung des Fondsmanagements ging zum Beispiel der Kurs des Fonds UBS Residentia mit Immobilien in der Südschweiz steil nach oben. Profitiert hat auch der CS-Fonds Hospitality. Dies ist ein Fonds, der lange nicht in der Gunst der Anleger stand und jetzt definitiv den Turnaround geschafft hat.
Unsicherheit und schwer durchschaubarer Markt
«Der Markt hat die Folgen dieser Ankündigungen offenbar unterschätzt», erklärt Nicolas Di Maggio, der CEO der Swiss Finance & Property AG. Es liege allerdings in der Natur der Sache, dass im Hinblick auf Fusionen schlecht bewertete Fonds plötzlich Auftrieb bekämen.
Die UBS schreibt dazu auf Anfrage: In einem «effizienten Markt sollten sich die Agios angleichen» und dann noch in einer Bandbreite von rund 10 bis 15 Prozent schwanken. Dies habe nach der Ankündigung im letzten November zu einem grossen Teil bereits stattgefunden.
Nicolas Di Maggio ergänzt dazu: «Zuerst zeichnete sich tatsächlich eine Konvergenz ab, doch ab Anfang Jahr drifteten die Kurse eher wieder auseinander.»
Der bisherige UBS-Fonds Direct Residential, der vor allem Wohnimmobilien in Deutschschweizer Städten besitzt, ist mit einem Agio von fast 50 Prozent unverändert stolz bewertet. Die Differenz zu den anderen Fonds, die mit diesem zusammengelegt werden sollen, lag letzte Woche immer noch bei hohen 16 bis 20 Prozent.
Offenbar herrscht eine grosse Unsicherheit im Markt. Rechnen die Anleger damit, dass die Fusion verschoben wird oder sogar scheitert? Die UBS hat bisher kein Stichdatum kommuniziert.
«Die Ausgangslage und die Bewertungsänderungen sind vor allem für Kleinanleger heikel», sagt Nicolas Di Maggio. Dies gilt besonders dann, wenn Kleinanleger nur sehr selektiv in einzelne Titel investiert sind.
Wer Pech hat, hält gerade die Fonds, die bei einer Fusion zu den Verlierern zählen. Unsicherheiten zum geplanten Zeitpunkt und zur Umsetzung lassen sich abfedern, wenn man gleichmässig in alle betroffenen Fonds investiert – vorausgesetzt, man verfügt über das nötige Kapital.
Für grosse institutionelle Investoren ist der Markt aber eng. Gezielte Zukäufe treiben die Preise rasch in die Höhe. «Zurzeit fehlt es nicht nur an Liquidität, sondern auch an ausreichenden Informationen», erklärt Nicolas Di Maggio.
Fusion bei Helvetica: lange Gespräche
Solche Fusionen sind alles andere als Routine. So plante die Fondsleitung von Helvetica schon länger die Fusion von zwei Fonds mit Gewerbeimmobilien. Mit rund einem Jahr Verzögerung soll die Fusion nun per 30. April vollzogen werden. «Es bedurfte zuerst intensiver Gespräche mit Anlegern, Steuer- und Aufsichtsbehörden», so die Begründung des CEO Marc Giraudon.
Der neue Fonds Helvetica Swiss Commercial Fund vereint Immobilien im Wert von 760 Millionen Franken. Die Vorteile für die Anleger? Grössere Effizienz und ein umfangreicheres Portfolio. «Kurzfristige Spekulationen im Hinblick auf die Fusion wollten wir vermeiden», sagt Marc Giraudon. Aus diesem Grund habe die Fondsleitung Wert gelegt auf Transparenz und bereits im Februar eine grosse Menge an Informationen veröffentlicht – vor allem auch zum erwarteten NAV des neuen Fonds.
Wie man sich absichern kann
Von solchen umfassenden Änderungen sind Anleger direkt betroffen. Was lässt sich vorkehren, um böse Überraschungen zu vermeiden? Oder gibt es gar Möglichkeiten, vom Marktgeschehen zu profitieren?
Der beste Schutzschild gegen schwer vorhersehbare Änderungen einzelner Fonds sind passive, indexorientierte Strategien. Auch Kleinanlegern sind solche ETF zugänglich, etwa mit dem SXI Real Estate der UBS, der den Index der Immobilienfonds und -aktien abbildet.
Fachleute gehen davon aus, dass rund 25 Prozent der Anlagen in Immobilienfonds bereits mit dieser einfachen Strategie verwaltet werden. Bei einem weiteren Viertel handelt es sich um Portfoliomanager von oft institutionellen Investoren, die zwar die Fonds direkt kaufen, aber im Wesentlichen auch den Index nachbilden.
Rund die Hälfte der Fondsanteile wird nach unterschiedlichen Strategien aktiv gemanagt. Wer bei einer Fusion einen Wissensvorsprung hatte, konnte stark von den Kursschwankungen profitieren. Auch künftig dürfte dies möglich sein, denn das Segment umfasst nach den Fusionen immer noch 39 Fonds. Aufgrund der hohen Nachfrage ist ein Anstieg auf über 40 Fonds bereits in diesem Jahr realistisch.
