Immobilienkäufer in der Schweiz sind zurückhaltender geworden: Längere Verkaufszeiten und eine sinkende Zahlungsbereitschaft prägen den Markt. Mit den jüngsten Zinssenkungen könnte sich das allerdings schon bald wieder ändern.
Wer auf Immobilienplattformen Suchabonnements eingerichtet hat, dürfte es bemerkt haben: Deutlich mehr Häuser und Wohnungen stehen derzeit zum Verkauf als noch vor einigen Monaten – und sie bleiben länger auf dem Markt.
Tatsächlich scheint es derzeit schwieriger, Liegenschaften zu veräussern. Auch bei der Hypothekenvermittlungs-Plattform Moneypark beobachtet man diesen Trend. Eine Analyse von 200 Immobilienverkäufen zeige, dass die Verkaufsdauer bei Immobilien in letzter Zeit markant zugenommen habe. In den Jahren 2021/22 habe es im Schnitt fünf Monate gedauert, bis eine Liegenschaft verkauft gewesen sei, heute seien es sieben. «Längst nicht mehr jede Liegenschaft verkauft sich wie warme Semmeln», sagt Lukas Vogt, der CEO von Moneypark.
Oft wird mehr bezahlt als der Schätzpreis
Das hat einerseits mit der gesunkenen Zahlungsbereitschaft der Käufer zu tun und anderseits mit den hohen Preisforderungen der Verkäufer. Viele Liegenschaften werden zu Preisen angeboten, die deutlich über den Bewertungen der finanzierenden Banken liegen. Im Jahr 2021 wurde laut Moneypark für jede vierte Immobilie über zehn Prozent mehr bezahlt, als die gängigen Immobilienbewertungen vorsahen. Bei einem Schätzwert von einer Million Franken lag der tatsächliche Kaufpreis in einem von vier Fällen bei über 1,1 Millionen Franken. Dies ergab eine Auswertung von 7000 Immobilienfinanzierungen aus den Jahren 2021 bis 2024.
Der Mehrpreis tat kaum weh in einer Zeit, als Geld aufgrund der niedrigen Zinsen noch fast gratis zu haben war. Und auch die Banken waren nicht allzu strikt. Denn eigentlich müsste der Käufer den Betrag, der über dem Schätzwert liegt, mit Eigenmitteln decken.
Heute ist etwas mehr Zurückhaltung da. Das Phänomen, dass Liegenschaften «überzahlt» werden, ist allerdings nicht verschwunden. Im laufenden Jahr zahlten die Käufer von Einfamilienhäusern laut Moneypark immer noch in 23 Prozent der Fälle mehr als den geschätzten Marktwert, bei Wohnungen waren es 18 Prozent der Fälle. Die «zu viel» bezahlte Summe liege heute mit 11 statt 27 Prozent (Einfamilienhäuser) und 9 statt 25 Prozent (Wohnungen) allerdings deutlich tiefer als noch vor drei Jahren.
Die Lage bleibt dabei ein entscheidender Faktor für den Verkaufserfolg. Nach wie vor wird laut Moneypark jede vierte Immobilie innerhalb von rund drei Monaten verkauft. Bei weniger attraktiven Lagen verlängere sich die Verkaufszeit auf etwa acht Monate – statt wie früher auf sechs.
Preisanpassungen bei ausgeschriebenen Mietwohnungen
Vogt sagt auch, beim Verkauf einer Liegenschaft sei es enorm wichtig, von Anfang an den richtigen Preis zu fordern. Wer zu hoch pokert und danach gezwungen wird, die Immobilie ein zweites Mal zu einem günstigeren Preis auszuschreiben, tut sich keinen Gefallen. Denn dann ist klar, dass die Liegenschaft zu teuer auf dem Markt war.
Was bei Kaufangeboten ein Tabu ist, scheint bei Mietwohnungen weniger zu stören. In den Suchabonnements bei Comparis häufen sich jedenfalls die Meldungen von «Mietwohnungen mit aktualisierten Preisen». Dabei bedeutet aktualisiert in der Regel, dass die Wohnung neu 100 oder 200 Franken günstiger angeboten wird. Auf dem Vergleichsportal lässt sich genau nachverfolgen, wann der Preis einer ausgeschriebenen Wohnung angepasst wurde.
Wie sich der Mietwohnungsmarkt weiterentwickelt, ist schwer vorherzusagen. Die wirtschaftliche Lage der Schweiz ist nicht glänzend, aber wir befinden uns auch nicht in einer Rezession. Da auch kaum mehr Inflation herrscht, dürfte das Budget für eine Wohnungsmiete etwa stabil bleiben. Dass Mietwohnungen, die als überteuert wahrgenommen werden, länger leer stehen, obwohl immer wieder von Wohnungsmangel die Rede ist, ist bemerkenswert. Es zeigt, dass der Markt trotz rekordtiefen Leerstandsquoten nach wie vor stärker spielt als teilweise vermutet.
Zinssenkungen könnten den Eigenheimmarkt erneut anheizen
Im Eigenheimmarkt könnte bald schon wieder eine neue Dynamik entstehen. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat seit dem Frühjahr den Leitzins dreimal gesenkt, weitere Zinssenkungen könnten folgen. Hypotheken sind deshalb wieder deutlich günstiger zu haben. Dadurch könnte die Zahlungsbereitschaft in Bezug auf Immobilien wieder steigen.
