Die Immobiliengesellschaft Swiss Prime Site, der unter anderem das Jelmoli-Haus gehört, hat sich in den vergangenen Jahren vermehrt auf ihr Kerngeschäft fokussiert. Damit ist die Firma deutlich profitabler geworden.
Mit Immobilien lässt sich viel Geld verdienen – deutlich mehr als mit dem Betrieb von Warenhäusern oder Altersresidenzen. Dies wurde am Donnerstag erneut deutlich, als die Immobiliengesellschaft Swiss Prime Site (SPS) ihre Geschäftszahlen präsentierte. Auf seinem 13-Milliarden-Portfolio erzielte das Unternehmen 464 Millionen Franken an Mieterträgen und einen Jahresgewinn von 313 Millionen Franken.
SPS führt das starke Ergebnis auf die konsequente Fokussierung auf das Kerngeschäft zurück: Immobilien. Dieser klare Fokus war nicht immer gegeben. Bis 2020 war Swiss Prime Site breit diversifiziert. Neben Liegenschaften gehörten das Warenhaus Jelmoli, der Immobiliendienstleister Wincasa und der Betreiber von Seniorenresidenzen, Tertianum, zum Portfolio.
Zuerst Diversifikation, dann Fokussierung
Die Expansion in diese Bereiche erfolgte zwischen 2009 und 2013. Mit der Übernahme von Jelmoli wuchs das Immobilienportfolio auf einen Schlag von 4 auf 8 Milliarden Franken an. Tertianum wurde wegen seinen 12 Residenzen gekauft sowie dem Know-how, wie man solche am besten baut. Mit der Übernahme von Wincasa erhoffte man sich, näher am Markt zu sein und Entwicklungspotenziale frühzeitig zu erkennen.
Ab 2019 folgte die Trendwende. SPS wollte sich auf das reine Immobiliengeschäft fokussieren, die akquirierten Geschäftsfelder wurden abgestossen. 2019 wurde Tertianum an die Beteiligungsgesellschaft Capvis verkauft, 2023 Wincasa an Implenia. Die Liegenschaften wurden jeweils behalten.
Als letztes war nun Jelmoli dran. Weil sich für das operative Geschäft kein Käufer fand, beschloss SPS, das Geschäft zu schliessen. Ein Warenhaus wird es im Jelmoli-Gebäude zwar wieder geben: Manor wird auf drei Stockwerken einziehen. Aber SPS wird nur noch Vermieter sein.
Möglichst nur noch erstklassige Liegenschaften an Top-Lagen
Swiss Prime Site hat sich somit zu einem «Pure Player» im Immobilienbereich entwickelt. Das hat eindrückliche Auswirkungen auf die Zahlen. 2019 betrug die Ebitda-Marge noch 52 Prozent, nun ist sie bei 79 Prozent. Die Ebitda-Marge ist ein Indikator dafür, wie profitabel das Unternehmen aus seiner operativen Geschäftstätigkeit ist – und zwar bevor Finanzierungskosten, Steuern sowie Abschreibungen berücksichtigt werden.
Zum Kerngeschäft Immobilien gehört seit 2017 auch ein Asset-Management-Bereich. SPS verwaltet also nicht nur seine eigenen Immobilien, sondern auch Liegenschaften für Kunden.
Aber nicht nur bei den Geschäftsbereichen wurde fokussiert, auch bei den Liegenschaften hat SPS aufgeräumt. Immobilien, die zwar gut gelegen, aber nicht in gutem Zustand waren, wurden saniert. An suboptimalen Lagen wie Niederwangen, Frauenfeld, Ostermundigen oder Morges wurden Liegenschaften verkauft.
Mit diesem Fokus auf Top-Objekte ist es SPS auch gelungen, den Leerstand ein weiteres Mal zu reduzieren, von 4 Prozent auf 3,8 Prozent. Büros und Gewerbeflächen an guten Lagen zu vermieten, ist laut SPS kein Problem.
Auch Zara verlässt das Jelmoli-Gebäude
Für das kommende Jahr ist CEO René Zahnd zuversichtlich. Er könne sich nicht vorstellen, dass 2025 ein schlechtes Jahr für Immobilien werde, meinte er bei der Präsentation der Geschäftszahlen. Der Immobilienbranche hilft auch, dass die Schweizerischen Nationalbank die Zinsen wieder etwas gelockert hat.
Wie bei der Präsentation ebenfalls klar wurde, zieht auch Zara aus dem Jelmoli-Gebäude aus. Zara hat schon seit längerem ein weiteres Ladengeschäft in unmittelbarer Nähe, im ehemaligen Bally-Haus an der Bahnhofstrasse. Nun eröffnet der Konzern ein weiteres, auf Herrenmode spezialisiertes Geschäft, im Brannhof-Gebäude der Swisslife.
SPS wird die Zara-Flächen nicht mehr mit Ladenflächen füllen. Der markante, von der Architektin Tilla Teus eingebaute Hof soll vielmehr ein repräsentatives Atrium für die künftig im Haus angesiedelten Büroflächen werden. Diese werden laut Zahnd ab März vermarktet. Je nach Ausbau dürften sie bis zu 950 Franken pro Quadratmeter kosten.
Noch unklar ist laut Zahnd, wie es mit Globus in Genf weitergeht. Globus ist dort in ein Gebäude von SPS eingemietet. Er werde sich Ende März mit den neuen Eigentümern, der thailändischen Central Group, treffen, sagte Zahnd. Bei der Präsentation der nächsten Halbjahreszahlen werde er somit mehr wissen.
Auf das leerstehende Bürogebäude an der Müllerstrasse angesprochen, das SPS für Google umgebaut hat, meinte Zahnd, er wisse zwar nicht, wann Google einziehe, aber die Miete werde bezahlt. Zudem habe Google nun ein Baugesuch für den Innenausbau eingereicht.
