Die Hürden für den Erwerb von Wohneigentum in der Schweiz werden höher. Selbst bei einem Haushaltseinkommen von 200 000 Franken ist nur noch knapp die Hälfte der ausgeschriebenen Objekte finanziell tragbar.
Die Nachfrage nach Eigenheimen in der Schweiz bleibt sehr hoch. Gleichzeitig wird es für viele Haushalte schwieriger, sich Wohneigentum zu leisten.
Finanzielle Tragbarkeit als Hürde
Die finanzielle Tragbarkeit entwickle sich zu einer immer grösseren Hürde beim Kauf von Häusern und Wohnungen, teilten Ökonomen der Grossbank UBS am Mittwoch bei einem Anlass mit. Selbst bei einem überdurchschnittlichen Haushaltseinkommen von 200 000 Franken ist laut einer Analyse der Bank lediglich noch knapp die Hälfte der ausgeschriebenen Objekte tragbar. Die Ökonomen gehen dabei von einem durchschnittlichen Objekt mit 110 Quadratmetern Wohnfläche und einer anfänglichen Belehnung von 80 Prozent aus.
Im Durchschnitt koste eine Eigentumswohnung in dieser Grösse gegenwärtig knapp 1 Million Franken, heisst es weiter. Laut den Tragbarkeitsvorschriften seien für den Kauf eines solchen Objekts bei einer Fremdfinanzierung mit 80 Prozent ein Bruttoeinkommen von 175 000 Franken sowie Eigenmittel in Höhe von 200 000 Franken nötig.
«Die Preise für Wohneigentum sind in vielen Gebieten deutlich stärker gestiegen als die Einkommen», sagt Robert Weinert, Partner beim Beratungsunternehmen Wüest Partner. Die restriktiven Tragbarkeitsregeln erschwerten zudem die Finanzierung.
Teure Immobilienmärkte Zürich und Genf
Die Analyse der UBS hat derweil ergeben, dass es rund um die Stadt Zürich erst ab einer Fahrzeit von 20 Minuten Gemeinden gibt, in denen Immobilien für Haushalte mit einem Einkommen von 200 000 Franken finanzierbar sind. Die attraktivsten unter diesen seien Aarau und Baden. Rund um die Stadt Genf gibt es indessen innerhalb von 30 Minuten Fahrtzeit nur zwei Gemeinden: Dardagny und Avully.
In Basel sieht die Lage etwas besser aus. In kurzer Fahrdistanz werden Gemeinden wie Allschwil, Pratteln, Liestal oder Sissach erreicht, die das obengenannte Kriterium erfüllen. In Bern ist die Finanzierung von Immobilien abgesehen von der Stadt Bern im gesamten direkten Einzugsgebiet der Bundeshauptstadt tragbar.
Junge müssen oft auf Kauf von Wohneigentum verzichten
Trotzdem bleibt gerade jüngeren Menschen mit weniger Vermögen angesichts dieser Situation oft nichts anderes übrig, als den Kauf von Wohneigentum aufzuschieben oder darauf zu verzichten. Der Anteil der Wohneigentümer bei den unter 65-Jährigen in der Schweiz ist denn laut der Studie im Zeitraum 2011 bis 2022 auch deutlich gesunken – bei den 35- bis 39-Jährigen von einem Drittel auf einen Viertel. Bei den 45- bis 49-Jährigen war im Jahr 2011 noch jeder Zweite Hauseigentümer, 2022 waren es noch rund 40 Prozent.
In naher Zukunft dürfte sich an dieser Situation wenig ändern. Dafür sprechen mehrere Gründe:
- Zuwanderung stützt die Nachfrage nach Eigenheimen: Die Einwohnerzahl der Schweiz ist in den vergangenen Jahren massiv gestiegen. Innerhalb von 12 Jahren ist die Bevölkerung der Eidgenossenschaft aufgrund der Zuwanderung von 8 auf 9 Millionen gewachsen. Der Trend ist dabei ungebrochen. Dies sorge für «eine überbordende Wohnungsnachfrage, der das Angebot wenig entgegenzusetzen vermag», heisst es in der Studie.
- Weiterhin knappes Angebot: Das Angebot an erschwinglichen Eigenheimen bleibt in der Schweiz weiterhin knapp. Im vierten Quartal 2024 seien nur 3,8 Prozent aller Eigentumswohnungen und 2,8 Prozent aller Einfamilienhäuser inseriert gewesen, heisst es weiter. In der alternden Gesellschaft komme es erst später im Leben der Wohneigentümer zu Verkäufen oder solche würden gar nicht erwogen, weil geeignete Eigentumswohnungen rar und vergleichbare Mietwohnungen finanziell unattraktiv sind. «Die Babyboomer bleiben vorerst in ihren Wohnungen sitzen», sagt der UBS-Ökonom Matthias Holzhey. «Viele Wohnimmobilien werden auch vererbt und kommen gar nicht auf den Markt.» Ein weiterer Grund für die starken Preisanstiege sei in der zu tiefen Neubautätigkeit im Vergleich zur Nachfrage zu finden, sagt Weinert. «Dies hängt auch mit fehlenden Baulandreserven zusammen.»
- Gestiegene Nachfrage aufgrund der niedrigen Zinsen: Zudem ist die Nachfrage nach Wohneigentum in der Schweiz aufgrund der niedrigeren Zinsen in letzter Zeit gestiegen. Seit den Höchstständen von 2023 sind die Zinssätze von Geldmarkthypotheken bis März dieses Jahres um 1,5 Prozentpunkte und für zehnjährige Festhypotheken um 1,35 Prozentpunkte gefallen. Das durchschnittliche Niveau der Hypothekarzinsen liege nur noch 0,25 beziehungsweise 0,7 Prozentpunkte oberhalb des Rekordtiefs von 2021, heisst es in der Analyse.
- Laufende Kosten sind für Wohneigentümer niedriger: Die niedrigeren Zinsen haben auch dafür gesorgt, dass die laufenden Kosten für Eigentümer von Häusern oder Wohnungen gesunken sind. Dazu zählen neben den Hypothekarzinsen auch die Unterhaltskosten oder Rückstellungen für künftige Sanierungen. «Für Wohneigentümer ist das Umfeld sehr attraktiv», sagt Holzhey. Die Kosten lägen nun wieder tiefer als die Miete einer vergleichbaren Wohnung. Der Eigentumsaufschlag – also die Mehrkosten von Wohneigentum gegenüber einem vergleichbaren Mietobjekt – hätten im Sommer 2023 rund 15 Prozent betragen. Nun habe sich dies in einen Eigentumsabschlag von 13 Prozent gekehrt.
- Höhere Mieten machen Kauf von Wohneigentum attraktiv: Auch die Aussichten auf steigende Mieterträge macht den Kauf von Immobilien aussichtsreich – was wiederum für eine starke Nachfrage spricht. Laut einer Ende März dieses Jahres publizierten Studie des Beratungsunternehmens Iazi haben die Mieten für Wohnimmobilien in der Schweiz 2024 so stark zugelegt wie nie in den letzten zwanzig Jahren. Sie legten im Median um 4,5 Prozent zu. Als einer der Gründe hierfür gilt die zweimalige Anhebung des hypothekarischen Referenzzinssatzes, die im Jahr 2024 mit Verzögerung spürbar wurde.
- Preisdynamik könnte sich verstärken: Die UBS-Ökonomen rechnen damit, dass sich Eigentumswohnungen 2025 aufgrund der genannten Faktoren um rund 3 Prozent verteuern dürften. Auch Weinert rechnet damit, dass die Preise für Wohneigentum vorerst weiter steigen. «Die jüngst wieder gesunkenen Zinsen reduzieren die Finanzierungskosten, weshalb sich die Nachfrage wieder dynamischer entwickelt.» Zudem hätten sich für viele Haushalte die Vermögen im letzten Jahr sehr positiv entwickelt. «Gleichzeitig ist das Angebot weiter sehr dünn.»
