Der Abwärtstrend verschärft sich. Während Saron-Hypotheken schon länger günstig sind, fallen jetzt auch die Sätze für Festhypotheken.
Die Zinsen in der Schweiz zeigen derzeit nur in eine Richtung: nach unten. Während Saron-Hypotheken schon seit einiger Zeit mit tiefen Konditionen locken, geraten nun auch die Festhypotheken in Bewegung. Ursache ist eine Kombination aus globaler Unsicherheit und getrübten Konjunkturerwartungen.
Hinzu kommt eine bemerkenswerte Entwicklung am Kapitalmarkt: So ist zum Beispiel der sogenannte Zwei-Jahres-Swapsatz in den letzten Tagen zeitweise in den negativen Bereich gerutscht (siehe Grafik). Die Swap-Zinssätze sind ein wichtiger Indikator für die Zinserwartungen am Markt und illustrieren, zu welchen Konditionen sich zum Beispiel Banken untereinander Kapital ausleihen.
«Offenbar werden am Markt weiter sinkende Zinsen erwartet», sagt Fredy Hasenmaile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz. Auch das Szenario von Negativzinsen sei wahrscheinlicher geworden.
Fallende Zinsen – günstiger wohnen
Seit der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB) im März auf 0,25 Prozent gesenkt wurde, war klar: Der Trend geht in Richtung sinkender Zinsen.
Auch die Europäische Zentralbank (EZB) dürfte weiter an der Zinsschraube drehen – ebenfalls nach unten. Das wiederum setzt die SNB unter Zugzwang: Um den Franken nicht weiter aufwerten und die Inflation nicht zu sehr absinken zu lassen, müsste auch sie nachziehen. So erwarten die meisten Experten, dass die SNB den Leitzins am 19. Juni sogar auf 0 Prozent senken wird.
Das hätte direkte Folgen – insbesondere für alle, die ihre Liegenschaft mit einer variablen Saron-Hypothek finanzieren. Diese Hypotheken folgen mehr oder weniger direkt dem SNB-Leitzins – plus einer individuellen Marge von meist 0,8 bis 1 Prozent. Trotz einer Margenanhebung durch regulatorische Änderungen («Basel III final») bleibt der Saron eine der günstigsten Finanzierungsformen.
Experten wie Fredy Hasenmaile gehen davon aus, dass sich dieses Jahr auch die Festhypotheken noch weiter verbilligen werden: «Die geopolitischen Unsicherheiten, allen voran der anhaltende Zollstreit, werden weitreichende Folgen haben.»
Warum die Festhypotheken wieder sinken
Zu Jahresbeginn hatte sich das Bild noch anders dargestellt: Die Zinsen für Festhypotheken waren kurzzeitig gestiegen. Grund dafür waren globale Kapitalmarktentwicklungen, insbesondere in den USA und Europa. «Anfang Jahr sind die Zinsen in den USA gestiegen, weil die Inflation hartnäckig war», erklärt Hasenmaile.
Zudem spielte die Aufhebung der Schuldenbremse in Europa eine Rolle. Doch dieser Anstieg wurde inzwischen wieder weitgehend kompensiert, wie Hasenmaile ausführt.
Tausende Franken Einsparung möglich
Wer eine Festhypothek mit 5-jähriger Laufzeit abschliesst, kann derzeit von ungewöhnlich tiefen Zinsen profitieren. Bei guter Bonität sind Produkte schon ab rund 1 bis 1,2 Prozent erhältlich – Tendenz weiter sinkend. Die Einsparungen können erheblich sein, wie ein Beispiel illustriert: Ein junges Paar, das am 10. März eine 5-jährige Festhypothek beantragte, bekam ein gutes Angebot bei 1,35 Prozent Zins.
Heute würde das gleiche Produkt nur 1,03 Prozent kosten. Je nach Höhe einer Hypothek entspricht dies einer Einsparung von mehreren tausend Franken pro Jahr. Doch Fabio Isler, CEO des Hypothekenvermittlers Hypohaus, mahnt zur Vorsicht beim Vertragsabschluss: «Die Banken geben die Änderungen am Kapitalmarkt oft nur mit Verzögerung weiter.» Es gilt also, sich gut zu informieren und Angebote zu vergleichen. Isler empfiehlt, auch Offerten bei Versicherungen und Pensionskassen einzuholen.
Jetzt abschliessen oder warten?
Derzeit stehen viele Hypothekarnehmer vor der Frage: Soll man sofort eine Festhypothek abschliessen oder lieber noch warten? Der Zürcher Finanzierungsexperte Florian Schubiger antwortet: «Wer jetzt Sicherheit und Planbarkeit sucht, ist mit einer längeren Festhypothek gut bedient.» Der Schutz gegen allenfalls später steigende Zinsen sei jetzt günstig zu haben.
Fredy Hasenmaile von Raiffeisen gibt einen anderen Tipp: «Aus ökonomischer Sicht würde ich noch zuwarten.» Die geopolitische Lage sei zu instabil, Investitionen würden aufgeschoben. «Es ist ein Chaos durch den Zollkrieg angerichtet worden. Man sieht das überall», betont Hasenmaile. Sobald sich diese Unsicherheiten in den Wirtschaftsdaten niederschlagen, würden die Zinsen weiter sinken.
Kommt dazu, dass die gegenwärtigen Turbulenzen die Ängste vor einer Rezession schüren. «Ein Zollkrieg hat auf allen Seiten nur Verlierer», sagt Hasenmaile warnend.
Verlierer überall, doch Immobilienbesitzer profitieren
Wohneigentum wird also in den kommenden Monaten zu besonders attraktiven Konditionen finanzierbar sein. Das stützt den Immobilienmarkt. Gleichzeitig treiben die günstigen Zinsen jedoch auch die Immobilienpreise weiter in die Höhe.
Wer vorhat, bald ein Haus oder eine Wohnung zu erwerben, wird sich auf hohe Marktpreise einstellen müssen. Trotzdem bleibt der Kauf einer Immobilie, sofern die eigene Finanzlage es zulässt, langfristig eine deutlich günstigere Option im Vergleich zur Miete.
So lautet denn auch eine Schlussfolgerung des Experten Hasenmaile: «Es gibt ganz wenige Gewinner in diesem Spiel. Und wenn jemand dazugehört, dann sind es die Immobilieneigentümer.»
