Eine Initiative des Mieterverbands will die Kostenmiete konsequent durchsetzen. Die internationale Forschungsliteratur zu den Folgen von Mietpreisregulierungen sollte aber eine Warnung sein.
Wenn das Klima zu heiss wird, muss man die Skala der Thermometer begrenzen. In dieser Logik bewegt sich die politische Linke in der Schweiz gerne – besonders im Gesundheitswesen und bei den Wohnungsmieten. Die jüngste Volksinitiative zur Begrenzung der Prämienlast im Gesundheitswesen ist zwar 2024 gescheitert, doch nach dem Spiel ist vor dem Spiel. So hat der Mieterverband vergangene Woche die schon vor zwei Jahren angekündigte Volksinitiative für eine stärkere Begrenzung der Mietpreise lanciert. Zuletzt war der Mieterverband mit einer Volksinitiative für «faire Mieten» 2003 gescheitert.
Der neue Vorstoss soll die Kostenmiete konsequent durchsetzen. Der erste Satz im Initiativtext: «Ein Mietzins ist missbräuchlich, wenn er die tatsächlichen Kosten für die Mietsache zuzüglich einer angemessenen Rendite übersteigt oder wenn er auf einem übersetzten Kaufpreis beruht.» Der zweite Satz: «Die Mietzinse müssen automatisch und regelmässig überprüft und gegebenenfalls angepasst werden.»
Kosten- und Marktelemente
Im Prinzip ist schon nach geltendem Recht in manchen Fällen die Kostenmiete (Kosten plus angemessener Ertrag) rechtlich massgebend. Das Bundesgericht hat 2020 den Deckel der angemessenen Nettorendite bei 2 Prozentpunkten über dem Referenzzins festgesetzt. Zumindest gilt dies bei tiefem Referenzsatz. So ist beim derzeitigen Referenzsatz von 1,5 Prozent eine Nettorendite von bis zu 3,5 Prozent zulässig.
Doch in gewissen Fallkonstellationen ist die marktnähere Orts- und Quartierüblichkeit das dominante Kriterium – namentlich bei der Anfechtung von Anfangsmieten in älteren Liegenschaften und bei Einreden von Vermietern gegen beantragte Mietpreissenkungen. In der Praxis spielt die Kostenmiete im geltenden Recht vor allem bei den bestehenden Mietverhältnissen eine zentrale Rolle.
Die Volksinitiative geht deutlich über den Status quo hinaus – nicht nur mit der generellen Verankerung der Kostenmiete, sondern auch mit dem Zwang zu automatischen und regelmässigen Überprüfungen. Ob es einen neuen Staatsapparat dazu brauchen würde, wie oft die Überprüfungen erfolgen müssten und in welchem Ausmass es in der Umsetzung weiterhin Unterschiede zwischen Anfangsmieten und Bestandesmieten geben sollte, lassen die Initianten offen.
Laut dem Mieterverband zahlen die Mieter gemessen an der Kostenmiete im Mittel pro Haushalt und Monat 360 Franken «zu viel». Die Initianten verweisen auch auf den starken Anstieg des Mietpreisindexes. Dieser hat in den letzten zwanzig Jahren deutlich mehr zugelegt als der allgemeine Konsumentenpreisindex, in dem die Mietpreise ein Gewicht von derzeit 16 Prozent haben.
Doch auch die Löhne sind stärker gestiegen als der Konsumentenpreisindex. Insgesamt ist der Wohlstand auch in den letzten zwanzig Jahren weiter gestiegen. Gemessen an Haushaltserhebungen liegt derweil der Anteil der Haushaltsausgaben für den Posten Wohnen und Energie seit 1950 im Mittel fast immer zwischen 15 und 20 Prozent des Bruttoeinkommens, und dies ohne klaren Trend.
Und nun zur Packungsbeilage
Mietpreisregulierungen können den Preisanstieg der regulierten Wohnungen bremsen, aber bedeutende unerwünschte Effekte haben. Das sagt nicht nur die Theorie, sondern auch die Praxis. Einen breiten Überblick über die internationale Forschungsliteratur lieferte im vergangenen Jahr ein Ökonom des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung im «Journal of Housing Economics».
Die Analyse umfasst über hundert publizierte Einzelstudien aus den letzten sechzig Jahren über die Wirkungen staatlicher Mietpreiskontrollen in verschiedensten Ländern – einschliesslich der Differenzen zwischen regulierten und unregulierten Wohnungen. In Einzelfällen können je nach konkreter Ausgestaltung der Preisregulierung und je nach Untersuchungsmethode unterschiedliche Ergebnisse resultieren. Doch im Gesamtbild kommen diverse Tendenzen zu den Effekten von Mietpreiskontrollen deutlich heraus:
- Preisdämpfung bei den regulierten Wohnungen, dafür aber höhere Preisanstiege bei den weniger oder gar nicht regulierten Wohnungen.
- Die Mobilität der Mieter sinkt (weil Bestandesmieten oft stärker reguliert sind als Neumieten).
- Die «Fehlallokation» von Wohnungen nimmt zu (zum Beispiel Vierzimmerwohnung für eine Einzelperson).
- Der Bau und generell das Angebot von Mietwohnungen sinken.
- Die Qualität der Mietwohnungen mit regulierten Preisen sinkt (weil der Anreiz der Vermieter für Erneuerungen sinkt).
- Der Anteil von Wohneigentümern nimmt eher zu (weil Vermietungen und damit auch der Bau von Mietwohnungen weniger attraktiv werden).
Die genannten Wirkungen entsprechen etwa dem, was Ökonomen erwarten würden. Auch in der Schweiz sind bereits ohne vertiefte Studien einige dieser Elemente deutlich sichtbar. Dies gilt zum Beispiel für die enormen Differenzen in der Preisentwicklung zwischen Neumieten und Anfangsmieten. Wie der Bundesrat dieses Jahr in einem Bericht zum Schweizer Wohnungsmarkt feststellte, sind die Neumieten von 2009 bis 2023 um total fast 24 Prozent gestiegen, die Bestandesmieten dagegen nur um gut 1 Prozent. Und laut einer Analyse der Raiffeisengruppe von 2024 braucht ein Drittel bis die Hälfte der Mieter ab Alter 45 «zu viel» Wohnraum.
Die Ursache der Verknappungstendenzen bei den Mietwohnungen in der Schweiz in den letzten Jahren ist zunächst banal: Die Nachfrage ist stärker gestiegen als das Angebot. Ein Haupttreiber des Nachfrageanstiegs ist laut dem erwähnten Regierungsbericht die Einwanderung. Über die letzten zehn bis fünfzehn Jahre betrachtet spielen gemäss dem Bericht auch die Verkleinerung der durchschnittlichen Haushaltsgrösse und die Wohlstandszunahme eine Rolle.
In den letzten Jahren wurde in der Schweiz zu wenig gebaut, um den Anstieg der Nachfrage voll aufzufangen. Zu den vielgenannten Bremsfaktoren zählen die Beschränkung des Baupotenzials durch die Zonenplanung und durch die Hindernisse für Projekte der Bauverdichtung kraft langwieriger Bewilligungsverfahren. Auch die Mietpreisregulierung kann ein Bremsfaktor sein, weil staatliche Preisdeckel die Knappheitssignale von Marktpreisen verzerren. Das unausgesprochene Motto der Volksinitiative ist kreative Wirtschaftskunde: Wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt, muss man die Preise senken.
