Die Schweizer Immobiliengesellschaft Swiss Prime Site hat Globus an vier Standorten als Mieter. Ihren Ausblick für 2024 hat sie deswegen vorsichtshalber leicht nach unten angepasst.
Wie geht es weiter mit der Warenhauskette Globus nach dem Zusammenbruch des Signa-Imperiums von René Benko? Diese Frage war am Donnerstag auch ein Thema an der Bilanzmedienkonferenz von Swiss Prime Site (SPS), der grössten kotierten Immobiliengesellschaft der Schweiz. Denn SPS hat Globus, das zur Hälfte Signa gehört, gleich an vier Standorten als Mieter: in Genf, Lausanne, Luzern und Otelfingen. Bei den ersten drei handelt es sich um Warenhäuser, Letzteres ist ein Lagerhaus.
«Geplant ist, dass Globus bleibt»
Die Mieterträge von Globus machen mit 20 Millionen Franken zwar weniger als 5 Prozent der gesamten Mieteinnahmen von SPS aus, trotzdem wies das Unternehmen explizit auf mögliche Risiken hin: «Angesichts der Situation von Globus sind wir ein wenig vorsichtiger in den Prognosen für unser nächstes Geschäftsjahr», sagte der CEO René Zahnd in seiner Präsentation.
Konkrete Anzeichen, dass Globus in Schwierigkeiten sei, sehe SPS nicht. Laut Zahnd wurde die Miete für das erste Quartal anstandslos bezahlt, und man habe keine Hinweise, dass dies in den kommenden Quartalen nicht der Fall sein werde. Insofern will man bei SPS wohl einfach auf Nummer sicher gehen.
Ob Globus die Standorte langfristig behalten will, zeigt sich spätestens 2026. Dann laufen die Mietverträge aus, wobei Globus die Option hat, zu verlängern. In Genf braucht es schon früher einen Grundsatzentscheid von Globus, denn SPS beginnt dort bald mit dem Umbau des Gebäudes. Die Liegenschaft wird von Grund auf saniert und so umgebaut, dass es künftig einfacher ist, zwischen verschiedenen Nutzungen zu wechseln, ähnlich wie nach dem bevorstehenden Umbau im Jelmoli-Gebäude.
«Geplant ist, dass Globus bleibt», sagt der Finanzchef Marcel Kucher. Aber damit man Flächen im Sinne von Globus umbaue, müsse sich das Warenhaus langfristig verpflichten, was bis jetzt noch nicht geschehen sei.
Keine überteuerten Mieten
Sollte Globus entgegen allen Hoffnungen untergehen, wäre das laut Kucher für SPS kein Problem: «Kurzfristig hätten wir zwar etwas weniger Mieteinnahmen, aber in Genf und Lausanne könnte man problemlos mehrere Stockwerke zu Büros umnutzen und die Verkaufsflächen unten anderweitig vermieten.» Und in Luzern würde sich seiner Ansicht nach wohl ein anderer Händler finden lassen, der die gesamte Fläche übernähme.
Die Mieten, die SPS von Globus verlangt, liegen laut Zahnd im üblichen Bereich von 8 bis 12 Prozent des Umsatzes. «Bei uns zahlt Globus an den drei Warenhausstandorten zwischen 8,7 und 9,9 Prozent.» Bekanntlich stecken die deutschen Luxuswarenhäuser der KaDeWe-Gruppe nicht zuletzt deshalb in Schwierigkeiten, weil sie an Signa überhöhte Mieten von bis zu 20 Prozent des Umsatzes abliefern müssen.
Ob es denn für SPS auch infrage käme, die Liegenschaft des Globus-Haupthauses in Zürich zu kaufen, so sie auf den Markt kommen sollte, wurde Zahnd gefragt. Die Antwort war ein klares Nein. Zum einen sei man seit Jahren daran, den Anteil Verkaufsflächen im Portfolio abzubauen. Zum anderen setze man an Innenstadtlagen wenn möglich auf vielseitig nutzbare Liegenschaften. Für eine Büronutzung in den oberen Stockwerken habe das Globus-Gebäude viel zu wenig Fenster. Und das lasse sich wegen des Denkmalschutzes auch nicht ändern.
Nur vier Prozent Leerstand im Portfolio
Mit ihren Flächen, die zu 44 Prozent aus Büros bestehen, ist SPS auch in Zeiten von Home-Office sehr zufrieden. Die Mieteinnahmen konnten um 1,3 Prozent gesteigert werden, auf vergleichbarer Basis (das heisst bei gleichbleibendem Portfolio) sogar um 4,3 Prozent, die Leerstände wurden von 4,1 auf 4,0 Prozent gedrückt. Dies bescherte dem Konzern auf seinem 13-Milliarden-Portfolio einen deutlichen Anstieg beim operativen Gewinn auf knapp 390 Millionen Franken. Die höheren Zinsen führten zu Abwertungen im Umfang von 250 Millionen Franken (–1,9 Prozent). Trotzdem blieb der Portfoliowert über alles gesehen stabil, weil einige Liegenschaften teurer vermietet werden konnten, was deren Wert erhöhte.
Globus am Bellevue soll zum Weihnachtsgeschäft wieder aufgehen
Mit dem Globus am Zürcher Bellevue scheint im Übrigen ebenfalls alles nach Plan zu laufen. Die Vermieterin ist dort nicht Swiss Prime Site, sondern die Immobiliengesellschaft PSP Swiss Property. Das Geschäft ist derzeit geschlossen, bzw. es ist in ein kleines Provisorium umgezogen – aber nicht, weil das Warenhaus dies wollte, sondern weil die Liegenschaft von PSP umgebaut wird.
Der Umbau von Vermieterseite wird im Herbst abgeschlossen sein, dann folgt der Mieterausbau: «Es gibt keine Anzeichen, dass der Globus nicht wie angekündigt auf das diesjährige Weihnachtsgeschäft wieder aufgeht», sagt der CEO von PSP, Giacomo Balzarini, auf Anfrage. Der neue Mietvertrag sei bereits vor eineinhalb Jahren abgeschlossen worden.
