Banken in den USA, Deutschland und Japan machen Abschreiber auf ihren Engagements am amerikanischen Markt für Gewerbeimmobilien. In Washington erklären derweil der Notenbankchef und die Finanzministerin, die Lage sei beherrschbar.
Sie waren schon einmal die Kanarienvögel, die eine bevorstehende Finanzkrise ankündigten: kleine deutsche Banken, die sich am amerikanischen Immobilienmarkt engagiert und letztlich verspekuliert hatten. In der Finanzkrise 2007 geriet als Erstes die kleine IKB Deutsche Industriebank in die Bredouille, von der vorher kaum jemand gehört hatte. Wiederholt sich die Geschichte?
Jedenfalls sind die Krisensymptome am amerikanischen Büromarkt unverkennbar. Und in den letzten Wochen haben mehrere deutsche Institute ihre Rückstellungen für mögliche Verluste aus dortigen Engagements erhöht. Getroffen wurde etwa die kleine Deutsche Pfandbriefbank, die sich auf die gewerbliche Immobilienfinanzierung spezialisiert hat.
Währungsfonds warnt vor Teufelskreis
Ihr Kreditbuch besteht zu 15 Prozent aus Darlehen für US-Gewerbeimmobilien, weshalb sie die Risikovorsorge stark erhöht hat. Der Aktienkurs der Pfandbriefbank hat seit Jahresbeginn ein Viertel verloren. In einer Mitteilung vom Mittwoch schreibt sie: «Trotz diesen Belastungen bleibt die Pfandbriefbank weiterhin profitabel – selbst in der grössten Immobilienkrise seit der Finanzkrise.» Damit ist der Ton gesetzt. Auch die Anleihen der Aareal Bank waren unter Druck geraten, weil sie vergleichsweise stark am US-Immobilienmarkt tätig ist.
Überraschend sind diese Einschläge nicht. Experten des Internationalen Währungsfonds (IMF) haben kürzlich in einem Blog geschrieben: «Steigende Ausfälle in diesem Sektor könnten die Kreditvergabe einschränken und einen Teufelskreis aus verschärften Finanzierungsbedingungen, sinkenden Preisen und Verlusten für Banken auslösen, der sich negativ auf die übrige Wirtschaft auswirkt.»
Genau dieses Schicksal hat die mittelgrosse New York Community Bancorp ereilt. Sie musste im vierten Quartal 552 Millionen Dollar für mögliche Ausfälle auf Gewerbeimmobilien zurückstellen, im dritten waren es erst 62 Millionen gewesen. Der Aktienkurs ist in den letzten Tagen denn auch um 60 Prozent eingebrochen, Milliarden an Vermögen wurden vernichtet.
Die Bank hat neben Büroimmobilien auch zahlreiche Mehrfamilienhäuser finanziert. Deren Wert hat unter den Zinserhöhungen gelitten. Gerade in New York sind die Mieten oft stark reguliert, so dass ein Zinsanstieg nicht so einfach den Mietern weiterverrechnet werden kann. Damit geraten aber die Vermieter unter Druck und steigt die Gefahr, dass sie die Kredite nicht mehr bedienen können.
Ebenfalls stark erwischt hat es die japanische Bank Aozora, deren Aktienkurs seit Ende Januar um ein Drittel gefallen ist. Das Tokioter Institut hat 1,9 Milliarden Dollar an Krediten für amerikanische Büroimmobilien in Grossstädten wie Chicago oder Los Angeles auf den Büchern.
Laut der Analysefirma S&P Global hatten die fünf europäischen Grossbanken Banco Santander, UBS, HSBC und Deutsche Bank Mitte 2023 zusammen Darlehen für amerikanische Büroimmobilien über 36 Milliarden Dollar vergeben. Der Anteil der UBS daran beträgt 7,1 Milliarden. Die Darlehen für amerikanische Gewerbeimmobilien machen bei der US-Tochter der UBS nur 3 Prozent der gesamten Ausleihungen aus und sind grösstenteils besichert. Es geht also nicht ans Eingemachte, sofern die Krise auf die amerikanischen Gewerbeimmobilien beschränkt bleibt.
Weitere Wertverluste drohen
Seit die amerikanische Notenbank im März 2022 begonnen hat, die Zinsen zu erhöhen, haben die Preise für Gewerbeimmobilien in den USA um 11 Prozent nachgegeben. Doch Experten gehen davon aus, dass der Boden nicht erreicht ist und weitere Wertverluste von 15 Prozent drohen. In den nächsten zwei Jahren müssen zudem Kredite über 300 Milliarden Dollar allein für Büro- und Detailhandelsimmobilien erneuert werden. Dies könnte angesichts des Wertzerfalls schwierig werden.
Dass es besonders in den USA rumpelt, hat einen einfachen Grund. Anders als in europäischen Städten sind in New York oder Los Angeles die Menschen nach dem Ende der Corona-Zeit nicht wieder in die Büros zurückgekehrt. Das mühsame Pendeln in amerikanischen Grossstädten schmälert die Lebensqualität vieler Amerikaner. Konzerne wie Amazon, Google, Zoom oder auch Goldman Sachs mussten ihre Belegschaft deshalb ins Büro zurückbeordern – mit gemischtem Erfolg. Zwei oder drei Bürotage sind nun Usus.
Die Leerstände bei den Büroimmobilien haben Ende des letzten Jahres in den USA Rekordstände erreicht. In San Francisco stehen laut der Beratungsfirma Commercial Edge 24 Prozent der Flächen frei, gut 4 Prozentpunkte mehr als vor einem Jahr. Selbst in Manhattan liegt der Leerstand bei 16,4 Prozent.
Verwundbare Regionalbanken
Verwundbar sind vor allem regionale Banken in den USA – wie beispielhaft die New York Community Bancorp zeigt. Laut der Rating-Agentur Fitch gibt es in den USA 1900 Institute, deren Kreditengagement bei Gewerbeimmobilien mindestens dreimal so hoch ist wie ihr Eigenkapital. Im Vergleich zu ihrer Bilanzsumme hätten die kleineren Banken mit 25 Prozent etwa fünfmal so viele Kredite für Gewerbeliegenschaften ausstehend wie die Grossbanken, schreibt der Währungsfonds.
Der Wertzerfall bei der New York Community Bancorp erinnert an die Regionalbankenkrise vor einem Jahr, die mit dem Aus der Silicon Valley Bank ihren Höhepunkt erreichte. Diese Krise hatte auch die Situation bei der Credit Suisse verschärft, die schliesslich mit staatlicher Unterstützung durch die UBS übernommen wurde. Um eine Kettenreaktion zu verhindern, hatte die amerikanische Notenbank damals den Banken grosszügig Liquidität zur Verfügung gestellt. Dieses Hilfsprogramm wird nun im März eingestellt.
Dies ist ein deutliches Signal, dass die Notenbank keine neuerliche Krise im Anzug sieht. Sowohl der Fed-Chef Jerome Powell als auch die amerikanische Finanzministerin Janet Yellen erklärten denn auch diese Woche, dass sie die Probleme bei den Gewerbeimmobilien für bewältigbar hielten, auch wenn sie für einzelne Institute Stress bedeuteten. Die grosse Frage ist somit, ob man angesichts dieser Beruhigungspillen zur Tagesordnung übergehen kann oder ob die Verantwortlichen die Schwierigkeiten möglicherweise unterschätzen.
