Über Jahre waren Renditeimmobilien in der Schweiz auf dem Radar der Finanzmarktaufsicht und galten als überbewertet. Doch die befürchtete Immobilienblase ist nicht geplatzt. Das Segment zeichnet sich durch stabile Preise aus und verspricht stetige Erträge aus der Vermietung.
Schweizer Mehrfamilienhäuser erfreuen sich grosser Beliebtheit bei vermögenden Privatpersonen, sei es als langfristige Kapitalanlage oder zur persönlichen Nutzung. Zurzeit bieten sich auf dem Markt zahlreiche Kaufgelegenheiten. Doch seien wir ehrlich: Der einstige Ansturm wie in Zeiten von Negativzinsen bleibt aus. Interessierte Käufer können sich entspannt zurücklehnen und das Angebot sorgfältig prüfen.
«Liebhaberobjekt»: ein gutes Investment?
Nehmen wir als Beispiel ein Wohnhaus in einem Vorort von Bern, erbaut in den 1960er Jahren. Von aussen besticht es durch seine ruhige Lage – sogar mit Blick ins Grüne und in Richtung Alpen. Trotz den deutlichen Preiskorrekturen letztes Jahr sind solche Immobilien keineswegs preisgünstig. Kleinere Häuser, die meist von Privaten gekauft werden, bewegen sich in einer Grössenordnung von etwa drei bis vier Millionen Franken.
Das Haus, das hier zum Verkauf steht, zählt sechs 3,5- und 4,5-Zimmer-Wohnungen, es ist voll vermietet und laut Ausschreibung «gut gepflegt und gut unterhalten». Der Verkäufer fordert rund drei Millionen Franken und will das Geschäft rasch über die Bühne bringen.
Die aktuellen Aussichten
«Als Interessenten treten meist Private oder Wohnbaugenossenschaften auf», sagt Marc Wyss von der gleichnamigen Immobilien AG in Thun. Doch es wird nicht mehr blindlings, in kurzer Zeit und zu jedem Preis gekauft. «Wenn das Haus sanierungsbedürftig ist oder wenn der Verkäufer unter Zeitdruck steht, liegen die Kaufpreise unter den Erwartungen», so Marc Wyss.
Viele Fachleute sind aber der Meinung, dass der Markt wieder in der Balance ist. Nach den neusten Daten des Beratungsunternehmens Fahrländer Partner sind die Preise für Mehrfamilienhäuser im ersten Quartal dieses Jahres um 1,8 Prozent gestiegen. Büroimmobilien waren sogar mit 2,6 Prozent im Plus. Nach Einschätzung des Experten Stefan Fahrländer haben die Immobilienpreise jetzt Boden gefunden: «Die Erträge sind stabil, und bei sinkenden Zinsen werden die Investitionen wieder attraktiver.»
Immobilienblase: Fiktion oder Realität?
Ist also die Angst vor einer Immobilienblase unbegründet? Immerhin gelten Schweizer Mehrfamilienhäuser und Renditeimmobilien im Allgemeinen immer noch als überbewertet. So jedenfalls eine Kernaussage im letzten Bericht zur Finanzmarktstabilität der Schweizerischen Nationalbank (SNB).
Der SNB-Bericht mag alarmierend klingen, doch warum finden dennoch Transaktionen statt? Ein wesentlicher Anreiz für den Kauf von Mehrfamilienhäusern ist die Möglichkeit, mit Immobilien eine höhere Rendite zu erwirtschaften als mit herkömmlichen Anlagen. In unserem Fallbeispiel könnte der Eigentümer eine geschätzte jährliche Rendite von etwa 4,5 Prozent erzielen. Allerdings ist die exakte Herleitung der richtigen Kennzahl komplex. Je nach Annahme bezüglich Steuern oder Renovationsbedarf liegt die Rendite möglicherweise tiefer.
Die Zinsen von Festgeld oder von Schweizer Bundesobligationen bringen deutlich weniger ein. Wer als Anleger mit festverzinslichen Anlagen auf einen grünen Zweig kommen will, muss andere Varianten prüfen, etwa Unternehmensanleihen mit einem «BBB»-Rating; auch ausländische Anleihen rentieren natürlich besser.
«Dafür muss man die Wechselkursrisiken in Kauf nehmen», sagt dazu Matthias Geissbühler, Anlagechef von Raiffeisen Schweiz. Denkbar wären auch «dividendenstarke, defensive Qualitätsaktien», so Geissbühler.
Eine etwas spezielle Anlageklasse
Grundsätzlich ist auch der Raiffeisen-Experte überzeugt, dass sich die Aussichten für Schweizer Immobilien aufhellen. «Insbesondere bei Wohnliegenschaften gehen wir aufgrund von Angebot und Nachfrage auf dem Markt von einem stabilen Preistrend aus», so seine Prognose. Doch er warnt zugleich vor den Besonderheiten, die mit solchen Direktanlagen in Grund und Boden verbunden sind: «Das setzt viel Know-how und viel Zeit voraus, die für die Verwaltung aufgewendet werden muss.» So könne eine reine Renditebetrachtung im Nachhinein rasch zu einer Ernüchterung führen.
David Schoch vom Beratungsunternehmen CBRE in Zürich kommt ebenfalls zum Schluss, dass sich die Lage stabilisiert: «Die Leitzinssenkung der SNB im März hat den gesamten Markt beruhigt.» Schoch ist überzeugt, dass uns keine weiteren grösseren Wertkorrekturen bevorstehen. Die am Markt bezahlten Preise und die Nettoanfangsrenditen für «erstklassige Anlageobjekte an attraktiven Lagen und mit gutem Vermietungsstand sind seit der Zinssenkung unverändert geblieben». Das gelte auch für Gewerbeimmobilien.
Die wichtigste Kennzahl
Viele Anleger nehmen die Nettorenditen von Immobilien als Massstab für die Rentabilität ihrer Investition. Doch wie wird diese Zahl ermittelt? Im Grunde genommen möchte ein Anleger einfach wissen, welcher Ertrag nach Abzug aller Kosten übrigbleibt. Etwas vereinfacht gesagt, werden dazu alle Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen usw. von der Bruttorendite subtrahiert. Die Nettorendite dient als grober Indikator dafür, ob sich die Investition im Vergleich zu anderen Anlagen rechnet.
Laut David Schoch bewegt sich diese Rendite netto für Top-Mehrfamilienhäuser in Zürich derzeit bei etwa 2,25 Prozent. An weniger zentralen Lagen und je nach Nutzung liegen die Renditen deutlich höher. So bringen andere Standorte ausserhalb der Zentren und andere Nutzungen wie Büros, Gewerbe oder Industrie Renditen in einer grossen Bandbreite von 4 bis 7 Prozent. Doch solche Kennzahlen sind immer auch ein Ausdruck von grösseren Risiken.
Manche Investoren kalkulieren noch zusätzlich mit einem langfristigen Wertzuwachs von Immobilien als Sachwert. Doch dass sich stetige Wertsteigerungen wie in den Jahren von 2000 bis 2022 noch einmal wiederholen werden, gilt als unwahrscheinlich.
