Im Jahr 2024 haben die Mieten in der Schweiz um 4,5 Prozent zugelegt. Der Trend könnte sich fortsetzen. Wohnen wird immer stärker zum Politikum, wie verschiedene Volksinitiativen zeigen.
Die Mieten für Wohnimmobilien in der Schweiz sind 2024 so stark gestiegen wie nie in den letzten zwanzig Jahren. Im Median legten sie um 4,5 Prozent zu. Dies zeigt ein Index des Immobilien-Beratungsunternehmens Iazi, der gemessen am Marktwert schweizweit rund 200 000 Mietwohnungen umfasst.
Als Gründe hierfür nennt das Unternehmen die zweimalige Erhöhung des hypothekarischen Referenzzinssatzes, die mit Verzögerung im Jahr 2024 zum Tragen gekommen sei. «Diese Steigerungen sind jetzt in den Mieten angekommen», sagte der Iazi-Chef Donato Scognamiglio bei der Präsentation der Zahlen zum Schweizer Immobilienmarkt.
Höherer Referenzzinssatz
Der Referenzzinssatz dient als Grundlage zur Gestaltung der Mieten in der Schweiz. Ihm liegt der Durchschnittszinssatz aller ausstehenden Hypotheken in der Schweiz zugrunde. Er reagiert mit Verzögerung auf die Zinsentscheide der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Die SNB hatte den Leitzins von –0,75 Prozent Mitte 2022 innert eines Jahres auf 1,75 Prozent erhöht. In der Folge stieg der Referenzzinssatz zwei Mal. Nach den SNB-Zinssenkungen ist er nun Anfang März wieder um 0,25 Prozentpunkte auf 1,5 Prozent gesunken.
Spitzen-Mieten in Grossstädten steigen noch stärker
Als weitere Faktoren für die höheren Mieten nennt Scognamiglio den Teuerungsausgleich und allgemeine Kostensteigerungen für die bestehenden Mietverhältnisse. Auch bei Neuvermietungen seien die Angebotspreise im vergangenen Jahr deutlich angehoben worden.
Der Index für die Messung der Mietpreise in der Schweiz enthalte sowohl neu vermietete Wohnungen als auch Objekte ohne Mieterwechsel, teilte Iazi weiter mit. Folglich repräsentiere er das typische, durchschnittliche Mietverhältnis.
Laut Matthias Holzhey, Ökonom bei der Grossbank UBS, sind die Spitzen-Mieten für Wohnungen in den Schweizer Grossstädten gegenüber dem Vorjahr durchschnittlich sogar um 9 Prozent gestiegen. Seit 2022 hätten sich die Mieten in den Grosszentren damit deutlich verteuert. Die Zuwanderung hochqualifizierter Arbeitskräfte in die Städte habe die Angebotsmieten an allen Lagen in die Höhe getrieben, schreibt er in einer Analyse.
Mieten dürften weiter steigen
Eine Trendwende bei den Mieten sei derzeit nicht zu erwarten. Die Baubewilligungen lägen schliesslich rund fünfzig Prozent niedriger als im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. «So ist davon auszugehen, dass die Mieten weiter steigen», sagt Holzhey.
Die Anstiege des Referenzzinssatzes hätten 2024 ebenfalls zu einem Anstieg der Bestandesmieten geführt. Die Differenz zwischen Bestands- und Angebotspreisen sei aber nicht geschrumpft. Holzhey geht davon aus, dass sie in diesem Jahr weiter zunimmt: «Damit wird der Wechsel von einem bestehenden in ein neues Mietverhältnis finanziell gesehen noch unattraktiver.»
Leerstand weiterhin niedrig
Der Leerstand blieb indessen auf niedrigem Niveau stabil. Iazi misst diesen als finanzielle Quote der nicht realisierten Miete in Prozent der Sollmiete.
Bei Wohnflächen lag der Leerstand im vergangenen Jahr in der Schweiz bei durchschnittlich 2,2 Prozent – wie im Vorjahr. Besonders niedrig war er in der Stadt Zürich mit 1,5 Prozent. Lausanne und Bern kamen jeweils auf 2,1 Prozent, Genf auf 2,3 Prozent und Basel auf 3,3 Prozent.
Neue Wohnungen in Zürich
In seiner Analyse macht Holzhey auch eine regionale Betrachtung. Gemäss dieser ist Zürich die einzige Grossstadt in der Schweiz, in der in den nächsten Jahren neue Wohnungen in grösserem Umfang auf den Markt kommen werden. Allerdings dürfte die sehr starke Nachfrage steigende Leerstände verhindern, sagt er.
Genf habe 2024 den schwächsten Mietpreisanstieg unter den Schweizer Grossstädten verzeichnet. Das Potenzial für Mieterhöhungen gilt hier als beschränkt. Schaut man sich aber den Zeitraum seit 2015 an, hat es in Genf den stärksten Mietanstieg gegeben, wie die Analyse von Iazi zeigt.
Wohnen als Politikum
Derweil wird der Bereich Wohnen immer stärker zum Politikum. Scognamiglio, der selbst für die EVP im Kantonsrat Zürich sitzt, wies in diesem Zusammenhang auf fünf Volksinitiativen im Kanton Zürich hin. Dies sind die folgenden:
- Vorkaufsrecht: Das Kernanliegen der Initiative «Mehr bezahlbare Wohnungen im Kanton Zürich» ist, dass Gemeinden die Möglichkeit eines Vorkaufsrechts auf Grundstücken erhalten sollen. Der Regierungsrat des Kantons Zürich lehnt sie ab. Das Vorkaufsrecht stelle einen schweren Eingriff in die Eigentumsgarantie dar und greife in die Vertragsfreiheit ein. Es sei zu erwarten, dass durch das Vorkaufsrecht Rechtsunsicherheit entstehe und private Investoren abgeschreckt würden. Dadurch könnte der Wohnungsbau gehemmt werden, und die drohende Wohnungsknappheit könnte sich noch verschärfen.
- Wohnschutz-Initiative (Mietdeckel): Hier könnten Gemeinden beispielsweise nach Renovationen Höchstmieten festlegen und die Umwandlung von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum beschränken. Der Regierungsrat des Kantons Zürich lehnt auch diese Initiative als kontraproduktiv und wirtschaftsfeindlich ab. Je mehr der Markt reguliert werde, desto stärker seien die preistreibenden Auswirkungen auf weniger regulierte Teile des Mietmarkts. Dies trage zur Verknappung von Wohnraum bei und lasse die Preise weiter steigen. Laut Holzhey hat die Initiative bereits institutionelle Investoren aufgeschreckt. Diese seien nun dabei, ihre Liegenschaften zu sanieren und auf den neuesten Stand zu bringen. Dies sei sicherlich auch ein Faktor für die höheren Mieten in Zürich gewesen.
- Wohnungs-Initiative (Anstalt): Das Anliegen wäre hier, dass der Kanton eine Anstalt betreibt, die günstigen Wohnraum erstellt, unterhält oder vermietet.
- Wohneigentums-Initiative: Diese Initiative sieht vor, dass die kantonale und die kommunale Wohnbauförderung zur Hälfte auch für die Erstellung von selbstgenutztem Wohneigentum eingesetzt werden.
- Starthilfe-Initiative: Hier ist das Kernanliegen, dass der Kanton Bürgschaften von bis zu 15 Prozent des Preises für selbstbewohntes Wohneigentum übernimmt.
Preise für Immobilien steigen ebenfalls
Neben den Mieten sind laut der Iazi-Analyse 2024 auch die Preise am Schweizer Immobilienmarkt gestiegen. Dies nach einem Dämpfer im Vorjahr. Vor allem Wohnimmobilien hätten von der hohen Nachfrage profitiert, teilte das Beratungsunternehmen mit.
Laut einem Index des Unternehmens legten die Preise für Wohnimmobilien in der Schweiz im vergangenen Jahr um durchschnittlich 2,5 Prozent zu. Im Jahr 2023 hatte der Wertzuwachs lediglich 0,1 Prozent betragen.
