Einige Faktoren gingen in der Diskussion um graue Energie bisher vergessen. Eine Umfrage unter Vertretern der Bau- und Immobilienbranche fördert Überraschendes zutage.
Gebäude erhalten oder ersetzen? In der Stadt Zürich scheiden sich an dieser Frage oft die Geister.
Zum einen braucht es dringend mehr Wohnraum. Ein Weg, diesen zu schaffen, ist verdichtetes Bauen. Andererseits bedeuten Ersatzbauten, dass günstige Wohnungen verschwinden und die Mieterschaft ein neues Zuhause suchen und für die Miete tiefer in die Tasche greifen muss. 2023 entstanden in der Stadt 3047 Neubauwohnungen, gleichzeitig wurden 1049 Wohnungen abgebrochen. Zwei Jahre zuvor standen 1929 Neubauwohnungen 1768 abgerissenen gegenüber.
Zum anderen gibt es ökologische Überlegungen, die für den Erhalt von bestehender Bausubstanz sprechen. Wird ein Gebäude zurückgebaut und ersetzt, geht graue Energie verloren. Unter diesem Überbegriff wird grob alle Energie zusammengefasst, die für Materialbeschaffung, Bau, Lebenszeit und Rückbau des Gebäudes sowie Beschaffung und Entsorgung des Baumaterials aufgewendet wird.
Ersatzbauten können ökologischer sein als Erhalt
Es gibt allerdings auch Beispiele, bei denen sich ein Ersatzprojekt als ökologischer erweist als eines, bei dem möglichst viel Bausubstanz erhalten bleibt. So etwa im Fall der Erweiterung der Schulanlage Utogrund im Zürcher Stadtteil Albisrieden.
Das Siegerprojekt erreichte die zweitbeste CO2-Bilanz für Erstellung und Betrieb. Dies, obwohl es vorsieht, zwei von drei Gebäuden durch Neubauten zu ersetzen. Die Projektvorschläge, die am meisten auf den Erhalt der bestehenden Gebäude gesetzt hatten, rangierten in Sachen Emissionen auf den hintersten Plätzen.
Politisch wird die Debatte intensiv bewirtschaftet. Im Zürcher Stadtparlament sind es in der Regel die linken Parteien, die auf den Erhalt von Gebäuden pochen und sich dafür einsetzen, dass der Staat die Hürden für Ersatzbauten erhöht. Es dominiert der Eindruck, dass sich Bau- und Immobilienfirmen um das Thema graue Energie foutieren und Ersatzbauten grundsätzlich dem Erhalt von Gebäuden vorziehen.
Auch kantonal gibt es immer wieder Vorstösse. Beispielsweise wollen vier Kantonsratsmitglieder aus den Fraktionen von Grünen, EVP, GLP und AL Anfang Juni den Regierungsrat in einem Postulat damit beauftragen, zu prüfen, wie «das Bauen im Bestand gegenüber Ersatzneubauten» unterstützt werden kann.
Die Haltung der Bau- und Immobilienbranche zur Frage Erhalt contra Ersatz oder der Reduktion von grauer Energie kommt in der politischen Debatte insbesondere dann vor, wenn es darum geht, das Narrativ der jeweiligen Partei zu stützen. Glaubt man den Linken, will die Branche am liebsten überall neu und hoch bauen. Die Bürgerlichen zeichnen ein Bild von umsichtigen Unternehmen, die gerne mehr erhalten würden, wenn es denn wirtschaftlich sinnvoll wäre.
Doch wie sieht es wirklich aus? Um konkrete Daten zu erhalten, hat der Verein Green Building, dem Akteure aus der Bau- und Immobilienbranche angehören, eine Umfrage durchgeführt. Teilgenommen haben 160 Vertreter von Immobilienunternehmen, Projektentwicklern und der Bauindustrie in der ganzen Schweiz.
Etwa die Hälfte der Befragten besitzt Liegenschaften, die übrigen stammen aus dem Dienstleistungsbereich. Die meisten Teilnehmer sind auch im Kanton Zürich tätig.
Ersatz und Erhalt halten sich theoretisch die Waage
Bei der Bauindustrie stimmen über 60 Prozent der Befragten der Aussage, Erhalt sei immer besser als Ersatz, eher zu oder sehr zu – was auch daran liegen mag, dass Bestandessanierungen oft mit viel Aufwand verbunden und teuer sind. Das Verdienstpotenzial für die Baubranche ist entsprechend höher.
Bei den Unternehmen mit Immobilienbestand ist es etwa die Hälfte, die den Erhalt einer bestehenden Liegenschaft deren Ersatz grundsätzlich vorzieht. Entscheidend ist am Schluss die Wirtschaftlichkeit eines Projekts: Geht es finanziell nicht auf, wird darauf verzichtet.
So weit, so erwartbar. Interessant wird es beim Thema Nachhaltigkeit. Dort relativiert sich das in der Öffentlichkeit bewirtschaftete Bild eines Wirtschaftszweigs, der sich gegen nachhaltige Lösungen wehrt.
An Erfahrungen mit Bestandprojekten und Recycling mangelt es nämlich nicht. 80 Prozent der Befragten haben bereits Gebäude aufgestockt oder erweitert, 83 Prozent haben Liegenschaften umgenutzt. Fast 90 Prozent haben zudem bereits Recycling- und Aushubmaterialien eingesetzt.
Für Joëlle Zimmerli, Studienautorin und Vorstandsmitglied von Green Building, zeigen vor allem die Angaben zur Freiwilligkeit, dass «das Thema Nachhaltigkeit in der Branche angekommen ist». So geben 72 Prozent der Befragten an, aus eigenem Antrieb bestehende Liegenschaften aufgestockt oder erweitert zu haben, 69 Prozent haben Gebäude umgenutzt. 65 Prozent haben freiwillig rezykliertes Material verwertet, 57 Prozent das ausgehobene Material.
Nur in 2 bis 6 Prozent der Fälle handelte es sich um Auflagen. Einzige Ausnahme ist der Einsatz von Recyclingmaterial mit 18 Prozent.
Baumaterialien zu rezyklieren, sei extrem aufwendig, sagt Zimmerli. Finanziell, aber auch logistisch. «Nach dem Rückbau muss alles sortiert werden. Zudem braucht man einen Lagerort und Fachleute für den Einbau», zählt sie auf. Nicht zu vergessen sei, dass mit Recycling oft lange Transportwege einhergingen, da die verschiedenen Arbeitsschritte in der Regel nicht am gleichen Ort stattfänden.
Daran, dass diese Beweglichkeit der Immobilien- und Baubranche in der öffentlichen Diskussion kaum abgebildet werde, seien die Verantwortlichen nicht ganz unschuldig, sagt Zimmerli. «Die Baubranche genoss lange viel Freiheit, ohne gross kommunizieren zu müssen.» Die karge Kommunikation habe sich eingebürgert und räche sich nun: «Die Bevölkerung hat das Vertrauen verloren», konstatiert Zimmerli.
Unvollständige Debatte um graue Energie
Bei den Diskussionen um graue Energie sei ein wichtiger Faktor bisher vergessen worden, sagt Zimmerli. Wenn ein Ersatzneubau an einem gut erschlossenen Ort verhindert wird, wird auf andere Regionen und häufig auf weniger gut erschlossene Lagen ausgewichen, im schlechten Fall wird eine grüne Wiese überbaut.
Das wiederum bedeute längere Transportwege für die künftigen Bewohner. «Diesen Faktoren wird in der öffentlichen Debatte bis jetzt zu wenig Beachtung geschenkt», sagt Zimmerli. Unter dem Strich könne eine verhinderte Verdichtung in der Stadt also dazu führen, dass mehr Treibhausgase freigesetzt würden.
Zu eng gefasst, würden Regulierungen somit eher den gegenteiligen Effekt von dem erreichen, was man sich erhofft habe, glaubt Zimmerli. Besser scheine sanfter Druck zu funktionieren. In Zürich sei es beispielsweise zur ungeschriebenen Pflicht geworden, bei allen Wettbewerbsprojekten zu prüfen, was im Erhalt möglich sei. Entstanden sei diese Vorgabe im Dialog zwischen dem Amt für Städtebau und den Investoren, sagt Zimmerli. Wer als Architekt bei einem Wettbewerb einen Vorschlag eingebe, der voll auf Ersatz setze, bleibe mittlerweile chancenlos.
Ideeller Wunsch contra Raumplanung
Für Albert Leiser, FDP-Parlamentarier und Direktor des Hauseigentümerverbands (HEV) Zürich, zeigen die Umfrageergebnisse, dass die Themen graue Energie, Erhalt von Bestandesbauten und Recycling zwar omnipräsent seien. In der Realität des Bauwesens und des Städtebaus, in der real existierenden Raumplanung, finde der ideelle Wunsch, Gebäude zu erhalten, oft aber keine materielle Entsprechung.
Während Leiser hervorhebt, dass die Mehrheit der Befragten immer auch die Option eines Erhalts prüfe, kommt Jürg Rauser, Architekt und Gemeinderat der Grünen, zu dem Schluss, dass die Baubranche noch weit davon entfernt sei, den Bestandeserhalt als Normalfall anzusehen.
Klar sei: Absolute Rezepte gebe es nicht und Abwägen sei zwingend, sagt Rauser. Das hätten auch die Untersuchungen der Stadt zum Ersatzneubau der Schulanlage Utogrund bestätigt.
Auch Rauser plädiert dafür, dass «der Markt die Kosten für graue Energie und Treibhausgase reeller abbilden» solle. So müssten die Treibhausgasbilanzen für die ganze Lebensdauer erstellt werden. Dann kämen Ökologie und Ökonomie näher beieinander zu liegen.
Die Umfrage zeigt: Um die Debatte rund um Liegenschaftenerhalt, Ersatzbauten, Verdichtung und graue Energie lösungsorientiert führen zu können, müssen ideologische Scheuklappen durch Fakten ersetzt werden.
