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Roula Khalaf, Herausgeber der FT, wählt ihre Lieblingsgeschichten in diesem wöchentlichen Newsletter aus.
Welchen besseren Ort gibt es besser, um die Gesundheit des britischen Immobilienmarktes zu testen als eine Arztpraxis? Ein Übernahmekampf für den NHS -Vermieter Assura, der einen Private -Equity -Bieter beinhaltet, der ihn mit einem börsennotierten Konkurrenten ausschlägt, hat die Debatte über die Zukunft der Stadt London erneuert.
Assura, das ein Portfolio von hauptsächlich GP -Operationen und Gesundheitszentren besitzt, schien das jüngste in der Prozession britischer Unternehmen zu werden, die privat genommen wurden, nachdem es im April ein Angebot von KKR und Stonepeak mit einem Gebot von 1,6 Mrd. GBP und Stonepeak vereinbart hatte. Jetzt erwägt die FTSE 250 -Gruppe jedoch ein alternatives Angebot ihres nächsten Konkurrenten, Primary Health Properties. Beide bieten einen Preis in der Nähe des Nettovermögenswerts von Asura, aber das Angebot von PHP – derzeit im Wert von 1,7 Mrd. GBP – würde hauptsächlich in Aktien bezahlt.
Die Wahl für den Vorstand und die Investoren betrachtet den ersten Blick wie ein Vertrauenstest: NOW nach jahrelanger Underperformance oder gegen die Prozession britischer Take-Prives mit einer Wette auf zukünftiges Wachstum. Aber die Realität ist nicht so geschnitten und getrocknet.
KKR sagt, dass PHP die Risiken einer Kombination unterstreicht, was tatsächlich das Risiko erhöht, Eigenkapital zu akzeptieren. Die Kosteneinsparungen einer Fusion, die PHP bei 9 Mio. GBP pro Jahr steckt – im Wert von etwa 80 Mio. GBP als Pauschalbetrag aussehen, wie Lex spärlich aussieht.
Auf der anderen Seite argumentiert PHP, dass KKR einsteigt, um Assiura billig zu kaufen, genau wie die Branche um eine Ecke dreht. Auch das überprüft. Die Aktien von Assura waren besonders schwach, aber die Aktien in der gesamten Sektor wurden durch hohe Zinssätze abgewogen. Die Stimmung verlagert sich jedoch. Der Total Return Index von FTSE EPRA NAREIT UK ist im Jahr bis heute um 9 Prozent gestiegen, vor dem Anstieg der umfassenderen FTSE 250 von 4 Prozent auf einer Gesamtrendite.
Das Hauptproblem von PHP besteht darin, dass das KKR -Cash -Cash und die Optionalität. Wenn der gesamte Sektor unterbewertet ist, kann ein Investor immer den schnellen Sieg gegen Assura erreichen und seine Mittel in einem anderen billigen Immobilieninvestitionstrubeln reinvestieren, um die aufsteigende Flut zweimal zu reiten. Sie würden auch das Ausführungsrisiko verschont, das mit dem Plan von PHP einhergeht, um die privaten Krankenhäuser von Assura zu verkaufen.
Eine Möglichkeit, das Argument zu gewinnen, könnte darin bestehen, dass PHP selbst mehr Geld anbietet. Sollte es dies tun, dürften seine Investoren verzeihen. Die Aktien von PHP sind seit dem 13. Februar um etwa 10 Prozent gestiegen, was darauf hindeutet, dass Anleger mehr Wertschöpfungspotenzial sehen als die mageren Kosteneinsparungen.
Wer gewinnt, KKR hat dem Immobiliensektor einen Gefallen getan. Es hat die Anleger gestapft, den Wert von britischen Immobilienvermögen zu überdenken, die lange Zeit unter dem Wetter eindeutig aussahen. Die Wahrnehmung steigender Bewertungen und eines Fusions- und Akquisitionsmarktes, der erneut Lebenszeichen zeigt, könnte den Rest des Sektors auch auf den Besserungen bringen.
