Ferienimmobilien unterscheiden sich von anderen Liegenschaften – sei es bei den Steuern, der Finanzierung oder der Vermietung. Kosten und Nutzen im Check.
Auch nach der Corona-Pandemie hält die starke Nachfrage nach Ferienwohnungen in der Schweiz an. Im Vergleich mit dem Vorjahr sind die Preise im ersten Quartal dieses Jahres im Durchschnitt um knapp 4 Prozent gestiegen, wie die Grossbank UBS mitteilt. Seit Ende 2019 haben die Preise für Ferienwohnungen in den Schweizer Alpen damit um insgesamt fast 30 Prozent zugelegt. Am gesamten Immobilienmarkt wuchsen die Preise laut der Bank um rund 20 Prozent.
Der Markt sei «ausgetrocknet» und viele Ferienwohnungen würden gar nicht mehr inseriert, sondern nur noch über Makler angeboten, sagte Maciej Skoczek, Anlagechef Schweizer Immobilien bei der UBS, an einem Anlass.
Ferienwohnungen: eine gute Geldanlage?
Schweizer Ferienimmobilien sind also ein rares Gut und in den vergangenen Jahren liessen sich mit ihnen erhebliche Wertsteigerungen erzielen. Aber eignen sie sich auch als Vermögensanlage?
Einnahmen aus der Vermietung: Im Durchschnitt liessen sich mit Schweizer Ferienwohnungen Renditen von 4 Prozent erzielen, sagte Skoczek. In Destinationen wie der Jungfrau-Region oder Zermatt liessen sich sogar Renditen von 6 bis 7 Prozent erreichen.
Allerdings gelinge das im Allgemeinen nur, wenn man die Ferienwohnung das ganze Jahr über vermiete und nicht selber nutze – vor allem nicht zu Zeiten, in denen die Nachfrage nach Unterkünften in der Alpenregion besonders hoch ist. Dazu zählten Termine wie Weihnachten oder die Sportferien im Februar.
Man muss Spass daran haben: Adrian Wenger, Immobilienexperte beim Finanzdienstleister VZ Vermögenszentrum, rät, eine Ferienwohnung nicht nur aus der Finanz-Optik zu betrachten. «Diese Rechnung geht im Allgemeinen nicht auf», sagt er. Ob sich eine Ferienimmobilie für den Besitzer lohne oder nicht, hänge vielmehr von den persönlichen Vorlieben ab. Wenn man die Liegenschaft oft nutze, Spass daran habe und damit seine Leidenschaft – sei es Skifahren oder Mountainbiken – ausleben könne, sei diese das Richtige. Als Geldanlage taugten Ferienwohnungen aber selten.
Bei vielen Schweizer Familien würden Ferienimmobilien vererbt und seien mit Kindheitserinnerungen verbunden, sagt Wenger. Letztlich komme es bei der Beurteilung, ob eine Ferienwohnung sinnvoll ist, auf das Gesamtvermögen an. Denn letztlich stellen solche Liegenschaften auch einen gewissen Luxus dar. «Beim Eigenheim zu sparen, um sich eine Ferienwohnung leisten zu können, würde ich meinen Kunden nicht empfehlen», sagt Wenger.
Steuern, Kosten und Hypotheken
Interessenten sollten auch die Kosten und die Steuern auf Ferienimmobilien im Auge behalten. Bei der Finanzierung gibt es Unterschiede im Vergleich mit anderen Liegenschaften.
Höhere Nutzungskosten: Wie überall am Immobilienmarkt sind in den letzten Jahren auch die Nutzungskosten von Ferienliegenschaften gestiegen. Strom, Energie und allfällige Renovationen sind teurer geworden.
Lukas Vogt, Chef des Hypothekenvermittlers Moneypark, listet die verschiedenen Betriebskosten auf, die bei einer Schweizer Ferienimmobilie anfallen: Dazu zählen Versicherungen wie die Gebäude- und Hausratversicherung sowie Energiekosten für Strom, Heizung und Wasser. «Ebenso müssen Unterhalts- und Reparaturkosten eingeplant werden, genauso wie Verwaltungskosten, falls eine Verwaltungsgesellschaft beauftragt wird», sagt er. Hinzu kämen kommunale Abgaben.
Des Weiteren kommen Gemeinschaftskosten auf die Besitzer zu. «Diese umfassen Ausgaben für den Hauswart, Gartenpflege und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum», sagt Vogt. Zudem seien Beiträge an die Eigentümergemeinschaft zu leisten. Käufer von Ferienwohnungen sollten auch Wartungs- und Reparaturkosten einberechnen. «Falls die Ferienimmobilie vermietet wird, entstehen Gebühren für Vermietungsplattformen oder Immobilienmakler sowie Kosten für Reinigung und Instandhaltung zwischen den Vermietungen.»
Oftmals hoher Investitionsbedarf: Viele Schweizer Familien besässen ältere Ferienimmobilien mit erheblichem Renovationsbedarf, sagt Wenger. «Der Investitionsbedarf wird häufig unterschätzt.» Um die Kosten einschätzen zu können, empfiehlt er einen Blick auf die Protokolle der letzten Stockwerkeigentümerversammlungen. Daraus gingen die Diskussionen zu früheren Renovationen hervor und somit auch zu den Kosten.
Steuern im Auge behalten: Einnahmen aus der Vermietung von Ferienimmobilien müssen als Einkommen versteuert werden. «Wird die Ferienimmobilie vollumfänglich vermietet, so entfällt der Eigenmietwert und die effektiven Mieteinnahmen sind zu versteuern», so Vogt. Werde sie teilweise vermietet und teilweise selbst genutzt, so werde der Eigenmietwert anteilsmässig versteuert und die Mieteinnahmen zuzüglich zum steuerbaren Einkommen addiert. Zudem können Kurtaxen anfallen.
Schwierigere Finanzierung: Hinzu kommt, dass Hypothekargeber bei der Finanzierung von Ferienimmobilien strenger sind als bei Eigenheimen. Laut VZ gewähren die meisten Banken nur eine Hypothek bis 50 oder 60 Prozent des Kaufpreises. Zudem können Gelder aus der Pensionskasse oder der Säule 3a für eine Ferienimmobilie nicht vorzeitig bezogen werden. Folglich braucht es beim Kauf mehr Eigenkapital.
«Zudem finanzieren längst nicht alle Anbieter Ferienimmobilien», sagt Vogt. Anbieter wie Pensionskassen oder Versicherungen seien oft nicht darauf ausgerichtet.
Gedämpfte Preisentwicklung erwartet: Skoczek rechnet für dieses Jahr mit einer Preisstagnation am Markt für Ferienimmobilien. Die konjunkturelle Schwächephase dürfte die Nachfrage nach Zweitwohnungen dämpfen. Ausserdem dürften Kaufinteressenten die hohen Preise zunehmend hinterfragen und nach der Pandemie sei in der Bevölkerung das Fernweh wieder stärker spürbar. Dies könnte sich zuungunsten der Nachfrage nach Ferienimmobilien bremsen.
Was beim Vermieten zu beachten ist
Um mit einer Ferienwohnung eine Rendite zu erzielen, muss man sie vermieten. Logischerweise bringt das Einschränkungen und Aufwand für den Eigentümer mit sich. «Will man beispielsweise eigene Dinge in der Wohnung lagern, braucht es Schränke mit Schlössern, um sie vor Diebstahl zu schützen», sagt Wenger. Sei man nicht selber ständig vor Ort, sei zudem in den meisten Fällen eine Wohnungsverwaltung sowie ein Putzinstitut nötig – und dies koste wiederum einiges an Geld.
Ausserdem gibt es bei Stockwerkeigentum oft Einschränkungen, was die Vermietung angeht. Darüber sollte man sich vorab informieren. «Die anderen Stockwerkeigentümer haben im Allgemeinen keine Freude, wenn man die Wohnung über Airbnb oder andere Internetplattformen vermieten will», sagt Wenger. Werde die Ferienwohnung zu einer Party-Location, könnten sogar Klagen drohen.
Vogt empfiehlt, zunächst gesetzliche Vorschriften und eventuelle Bewilligungspflichten der Kantone und Gemeinden zu prüfen. Dazu zählen zum Beispiel die maximale Vermietungsdauer oder spezifische Lärm- und Ruhezeiten. Zudem sei es wichtig, darauf zu achten, dass die bestehende Gebäude- und Hausratversicherung die Vermietung abdeckt, sagt er. Eventuell sei eine zusätzliche Haftpflichtversicherung notwendig. Ausserdem sollte die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder der Nachbarn eingeholt werden.
Manche Ferienwohnungen sind auch in Hotelanlagen integriert und werden über das entsprechende Hotel vermarktet und vermietet. Das kann eine Möglichkeit sein, um die Ferienwohnung abwechselnd zu vermieten und selbst zu nutzen. Wenger bezweifelt aber, dass sich auf diesem Weg gute Renditen erzielen lassen. Auch bestehe das Risiko, dass das Hotel in finanzielle Schwierigkeiten gerät oder gar den Betrieb einstellt. Wer den Kauf einer solchen Wohnung erwägt, sollte sich überlegen, auch Aktionär der Hotelanlage zu werden.
